Sisuturundus

Kinnisvarainvestori eduretsept: hajuta ja halda

jaga E-post prindi artikkel saada vihje

FOTO: Pietari Posti

Kui investeerida kinnisvarasse ainult ühes riigis või piirkonnas, on hajutamine pea võimatu. Seetõttu tasub kinnisvarainvestoril Euroopasse vaadata.

Kõrgustesse pürgivat Sagrada Família kirikut Barcelona Eixample linnaosas on ehitatud nagu Iisaku katedraali. Arhitektuurigeenius Antoni Gaudí kavandatud kiriku ehitamine algas 1882. aastal ja see ei ole endiselt lõppenud.

Paari kvartali kaugusel kirikust Còrsega tänaval käivad samuti ehitustööd, aga seal peaks töö valmis saama selle aasta lõpus. Keemia- ja tarbekaupade firma Henkeli endises Hispaania peakontoris avatakse neljatärnihotell.

Hotell on näide selle kohta, milliseid rahvusvahelisi objekte on pakkuda eestlastele, kes on huvitatud oma kinnisvarainvesteeringute hajutamisest välismaale.

Paljude eestlaste kinnisvarainvesteeringud piirduvad ainult Eestiga. See on veidi kummaline, sest meie turg on väike. See suurendab investori riski ja sõltuvust ühe riigi majanduse arengust.

Kinnisvaraturud on tugevalt kohalikud, nii et juba Euroopa piires investeerimine on tõhus viis hajutamiseks: mingi riik või linn võib puhkeda õitsele näiteks IT-valdkonna või ravimitööstuse edu tõttu ja teine linn jällegi närtsib, kui mitu suurt ettevõtet tegevuse lõpetab. Sellised pöörded paistavad kohe välja kinnisvaraturul.

Aktsiaturgudel võib efektiivne hajutamine olla keerulisem, sest likviidsed aktsiaturud korreleeruvad globaalse majandusega vägagi tugevalt.

„Meilt küsitakse, miks me ei laiene mujale Euroopasse. No kuidas me saaksime põhjalikult tunda Frankfurdi turgu, kui Manchesteri ja Leedsi vahel on juba nii suuri erinevusi?” küsib Clearbell Capital LLP partner Rob West.

Clearbellis on 30 töötajat ja see on Mandatumi partner Suurbritannias. Kinnisvarainvestorina otsib Clearbell oma erinevatele strateegiatele sobivaid investeerimisobjekte ning ostab ja haldab neid.

Edu saadab kohalike nurgataguste asjatundjat

Còrsega tänava hotell kuulub Mandatum Life’i kinnisvarainvesteeringute hulka Meridia Capitali kaudu. Meridia Capital ostis hoone 2014. aastal.

Kohalike nurgataguste hankimine on kinnisvarasse investeerimise oluline osa. Kes seda oskab, seda saadab edu. Seetõttu ei tasu teise riigi portfelliharduril minna iseseisvalt Hispaaniasse oste tegema, vaid parem on toetuda kohaliku asjatundja abile.

Kohalike olude tundmine tõuseb esile eriti lisandväärtusega kinnisvarainvesteeringutes, mis on tänapäeval populaarsed.

2015. aastal võitis kohalikud valimised turismi kriitiliselt suhtunud liikumine Barcelona en Comú, mis otsustas turismi piirata. Barcelona juhtkond otsustas, et mõne aja hotelle ei ehitata.

„Paljud välismaised kinnisvarainvestorid üritasid siis hotelli jaoks luba saada, aga jäid ilma. Tuli väga palju poliitikute ja tehnikainimestega rääkida ja seletada, et luba saada,” selgitab Meridia Capitali partner Juan Barba.

Barba ja teised Meridia Capitali inimesed teadsid, kellega ja millal ühendust võtta, sest olid Barcelonas koduväljakul.

Kohalike olude tundmine tõuseb eriti esile lisandväärtusega kinnisvarainvesteeringutes, mis on tänapäeval populaarsed. Need on midagi muud kui linnakeskuste väljakujunenud väärtuslik kinnisvara. Need nõuavad palju tööd, aga pakuvad ka korralikku tootluspotentsiaali. Nende leidmine ja edukas haldamine eeldab erakordset turu tundmist.

Lisandväärtusega kinnisvarainvesteerimisstrateegias otsitakse näiteks kinnisvara, mis on olnud veidi halvasti hoitud ja millest saab korda tehtuna ligitõmbava. Uus kiht värvi, fuajee, hubane kantiin või kas või rentnike ühine jõusaal võivad olla head peibutised.

Investor saab oma väärtuse tõusu sellest, et selline objekt müüakse maha heas seisukorras ja täis rendituna.

PwC ja Urban Land Institute’i 2018. aasta kinnisvaraturgu puudutava uuringu järgi kasvab sel aastal just selle lisandväärtusega investeerimise populaarsus. Linnakeskuste ja muu tuumikkinnisvara hinnatasemed on sedavõrd kõrged, et tootlust on põhjust otsida mujalt.

Õigel ajal õiges kohas

Mandatum tuli Barcelona Còrsega tänavale 2016. aastal, kui luba hotelli ehitamiseks oli juba saadud, aga see ei olnud veel ametlikult arvele võetud. Ajastus oli täiuslik.

Nüüd on Meridia Capitalil ja selle kaudu Mandatumil portfellis hotell, mis valmib kasvava nõudluse ehk turismi ja piiratud pakkumise ehk hotellitubade turule. Kataloonia iseseisvuspüüdluste tekitatud ehmatus on hakanud mööduma ja ega ka algselt ei arvatud, et see kuigivõrd turismi mõjutab.

Kui kõik sujub plaanipäraselt, müüb Meridia Capital hotelli maha kas 2019. või 2020. aastal ja saab sellest korraliku kasumi. Fondi investeerimishorisont on 4-5 aastat.

Barba arvutab, et nad on investeerinud hotellikinnisvarasse umbes 60 miljonit eurot ja saavad müügi pealt selgelt rohkem.

Tuleb tunda palju õigeid inimesi ja piirkondi.”

Hotell on näide unistuste objekti kohta ega vasta keskmisele tootlusele. Hajuvus kinnisvaraportfelli sees võib olla suur. Erinevate küsitluste järgi on valdav osa Euroopa kinnisvarainvestoritest asetanud oma 2018. aasta tootlusootused 5-10 protsendi juurde.

„See ei ole samasugune nagu aktsiate ostmine. Tuleb tunda palju õigeid inimesi ja piirkondi,” ütleb Barba.

Barba ise on etalonnäide selle kohta, milline kohalike olude tundmine võib parimal juhul olla. Et ta on õpetanud selle valdkonna tudengeid 18 aastat, tunnevad teda „kõik” ja räägivad lahkelt oma tegevusest. Ta on olnud tööl ka Hispaania kriisi varemetele asutatud halbade laenude pangas SAREB, kus ta vastutas 50 miljardi euro väärtuses probleemse kinnisvara müügi eest.

Praegu vastutab Barba Meridia Capitali kinnisvarainvesteerimisstrateegia eest.

Millennialid tahavad tööle kesklinna

Lähitulevikus paelub Barbat Barcelona kesklinna äripindade turg. Enne käidi kontoris linna äärtes, aga Barba usub, et millenniale see ei tõmba.

Selline trendide avastamine ja ennetamine on Barba põhitöö.

„Töö on millennialidele eluviis, nii et nad tahavad töötada elu keskel,” ütleb Barba linna saabuvate noorte professionaalide kohta. Et nad end tööl hästi tunneksid, peab ümber olema restorane, kohvikuid ja saginat.

Barba avastus on osa nähtusest, millest võib kujuneda kinnisvarasse investeerimises uus ärimudel. Ennustuste järgi võib sotsiaalsest infrastruktuurist, näiteks Barcelona vilkast tänavaelust, ja infrastruktuurist üldse saada endisest lahutamatum osa investeerimisobjektist.

Kinnisvarasse investeerimine ei piirdu enam nii selgelt hoonega nagu varem. Kui töö kujuneb eluviisiks, tuleb ka kinnisvaraturul hakata pöörama endisest rohkem tähelepanu sellele, milline meeleolu valitseb kinnisvarast väljaspool.

Còrsega tänaval võib kinnisvara väärtust mõjutada kas või uue tipprestorani avamine või Gaudí-hulluse edasine levimine.

Mandatum Life on ekspert nii elu kui ka raha küsimustes.

“Tule tasuta nõustamisele”

    Tagasi üles