2008 - murranguline aasta nii kinnisvaras kui majanduses tervikuna

FOTO: Lennart Rikk

Lõpule lähenev 2008. aasta on olnud Eesti majanduse jaoks tõeliselt murranguline. Eelnevate aastate plahvatuslikule laenu-, tarbimis- ja kinnisvarabuumile, kus kergekäeliselt välja antud laenude abil soetati üle jõu käivat kinnisvara ja autosid ning anti sellega omakorda hoogu hinnamulli kasvule, järgnes teatud mõttes kainenemis- ja pohmelliperiood.


Inimeste sissetulekutest üha suuremat osa röövima hakanud kütuse, kütte ja toiduainete hinnatõus vähendas tarbimist ning tõi kaasa ka raskused laenumaksete tasumisel. Mõtlematult üha uute tarbimislaenude poole kätt sirutades tegid aga paljud oma olukorra veelgi kehvemaks.

Nii inimeste halvema majandusliku olukorra kui ka uute elamispindade turu mõnetise küllastumisega seoses hakkas õhk kinnisvaramullist välja pääsema. Lisaks hakati üha enam täheldama, et buumi ajal sõna otseses mõttes põldude peale ehitatud kinnisvara väärtus ja kvaliteet on üpris madal.

Just kinnisvara osutus tänavu ka globaalsete majandusprobleemide põhisüüdlaseks. Kui kinnisvarahinnad hakkasid kukkuma, tõi see kaasa nende kasvueeldusel põhinevate fondide hävimise.

Suureks probleemiks sai üle maailma ka see, et massiliselt ülisoodsatel tingimustel välja antud laenude tagatiste ehk siis pankadele kuuluva kinnisvara väärtus muutus kaheldavaks, mis tekitas omakorda pankadevahelise usalduskriisi ja tõstis raha hinda.

Viimane sundis aga pankasid oma riskide maandamiseks laenutingimusi taas karmistama, seda ka Eestis. Pangad asusid tõstma riskimarginaale ja nõudma suuremat omafinantseeringut; senisest suurema tähelepanuga hakati suhtuma ka laenuvõtja maksekäitumise ajaloosse ja kergekäeliselt võetud väikelaenudesse.

Samas on viimasel ajal oluliselt langenud eluasemelaenude baasintressiks olev kuue kuu Euribor: kui veel oktoobri alguses küündis see rekordiliselt üle 5 protsendi, siis 18. detsembri seisuga oli see kukkunud 3,2 protsendini, mis on viimase 2,5 aasta madalaim näitaja.

Kuna riskimarginaalid on tõusnud, on olukord soodne eelkõige mõni aasta tagasi ujuvintressiga laenu võtnutele, kelle laenumaksed peaksid praegu langema, kuid mitte uutele laenusoovijatele.

Fakt on aga see, et isegi vähenevad laenumaksed võivad osutuda nii mõnelegi üle oma võimete laenanule rasketel aegadel liialt suureks ning alanud probleemid ei kao nii pea.

Eesti Panga sügisprognoosi lisastsenaariumi kohaselt võivad üle 60 päeva viivises olevad laenud kasvada 2009. aastal ligi 5 protsendini laenuportfellist ning selle tulemusel võib laenukahjumite tase küündida 2,1 protsendini laenuportfellist.

Siiski on keskpanga hinnangul Eestis tegutsevatel pankadel tänu suurele kasumlikkusele ning varasematel perioodidel kogutud kapitalipuhvritele piisavalt vahendeid, et võimalike laenukahjudega edukalt toime tulla. Samuti on heitliku turuolukorraga aidanud hakkama saada tugevate Põhjamaade pangagruppide koosseisu kuulumine.

Eesti Pank märkis oma detsembrikuises majanduskommentaaris, et majanduskasvu pidurdumine on Eesti jaoks kaasa toonud ka positiivseid muutusi - näiteks on inflatsioon alanenud praeguseks juba 8 protsendile.

Lisaks võib tõdeda, et kiirelt kahanevate käivetega leppima sunnitud kaupmehed teevad üha enam allahindluskampaaniaid - seekord näiteks ka detsembri alguses, mis pole Eesti kaubanduses sugugi mitte tavapärane.

Nii langev Euribor, inflatsiooni pidurdumine kui ka oluliselt kahanenud mootorikütuste hinnad annavad lootust, et inimeste rahaline olukord läheb aja jooksul siiski paremaks, kuid selge on see, et praegu on enamik orienteeritud eelkõige säästmisele.

Ikka allamäge

Kinnisvarabüroo Ober-hausi aasta alguse turukommentaarist võis lugeda, et 2007. aastal hakkas müügipakkumiste arv kiiresti kasvama, kuna valmisid nõudluse kõrgperioodil alustatud projektid, kuid reaalsete müügitehingute arv hakkas vähenema.

2007. aasta suvest hakkasid potentsiaalsed ostjad ostuotsust üha enam edasi lükkama ja broneeringuid tühistama ning seetõttu hakkasid langema ka hinnad. Mullu neljandas kvartalis vähenes tehingute kogumaht aastatagusega võrreldes juba 37,5 protsenti, sel aastal jätkus aga veelgi hoogsam langus.

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark kirjutas hiljuti kv.ee's, et elamispindade pakkumishindu peegeldav kv.ee indeks on langenud kõigi aegade madalaima näitajani: 15. detsembril oli indeksi väärtuseks 85,3 protsenti (100 protsendiks on võetud 18. veebruari seis), mis on 16,2 protsenti vähem kui aasta tagasi.

Reaalselt tähendab pakkumishindade indeksi langus seda, et korter, mida aasta tagasi pakuti miljoni krooniga, on praegu müügis juba 838 000 krooniga ehk umbes Eesti keskmise aastapalga võrra odavamalt.

Maa-ameti statistkat vaadates on aga näha, et korteriomandite keskmise ruutmeetrihinna tegelik langus mullusega võrreldes pole praegust olukorda arvestades veel kuigi suur ning ruumi õhu väljalaskmiseks on küll.

Detsembrikuu keskpaiga seisuga tehti Eestis maa-ameti andmetel alates aasta algusest kokku 48 324 kinnisvaratehingut koguväärtusega 37,968 miljardit krooni, mis on vastavalt 23 protsenti ja 40 protsenti vähem kui mullu sama ajaga.

Korteritehingute arv langes aastatagusega võrreldes ligi 34 protsendi võrra 15 017ni ning nende rahaline väärtus 42 protsenti 13,268 miljardi kroonini.

Müüdud korteriomandite keskmine ruutmeetrihind vähenes sama ajaga 13 protsenti 15 777 kroonini. Kõige kallimaks ruutmeetrihinnaks kogu aasta jooksul osutus 167 785 krooni ja tegemist oli loomulikult pealinnas sooritatud tehinguga.

Tallinnas tehti aasta algusest 14. detsembrini kokku 6443 korteriomandi tehingut koguväärtusega 7,8 miljardit krooni, mis on vastavalt 33,5 ja 41 protsenti vähem kui aasta varem samal ajal.

Keskmiseks ruutmeetrihinnaks kujunes 21 818 krooni - võrdluseks oli mullu vastav näitaja 25 433 krooni ehk siis aastaga toimus 14-protsendiline langus.

Otsekui suveõhtu forellitiigi ääres

Äripäeva andmetel on kinnisvarahinnad kohati kukkunud lausa 2005. aasta tasemele. Näiteks Harjumaa keskmise korteri ruutmeetrihind on langenud maa-ameti andmeil sel kuul 17 100 kroonini, mis on pooleteise aasta tagusest tippajast ligi kolmandiku võrra väiksem number.

Mitmed suured kinnisvaraarendajad, nagu Merko, Arco Vara, Koger & Partnerid või YIT on paisanud viimasel kuul korterid odavmüüki. Hinnad on uute kortermajade puhul olenevalt asukohast langenud kohati kuni 40 protsenti.

Valik on seega ostjate jaoks suur ja uute ning seisma jäänud elamispindade
hinnad buumiga võrreldes kohati vägagi atraktiivsed, kuid ebakindel tööturu olukord ja pankade karmistunud laenutingimused on selgelt takistuseks.

Kui automüüjad võrdlesid oma olukorda hiljuti suveõhtuga forellitiigi ääres, kus kalu on hästi palju, aga õnge otsa ei taha keegi jääda, siis kinnisvaraturul toimub midagi analoogset.

Kahtlemata sooviksid kõik teada, millal olukord paremuse poole pöördub, kuid igasugused ennustused on siinkohal pea võimatud. Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark märkis augustis, et põhja saabumisest annab märku hinnalanguse pidurdumine.

Samuti peaks tema sõnul jälgima tehingute arvu - kui see hakkab tõusma, siis on eeldust arvata, et ostjad on turule tagasi tulnud ning hinnalangus hakkab peatuma. Praeguseks on selge, et millestki sellisest me veel rääkida ei saa.

Kui vaadelda musta stsenaariumit, siis võib lähiajal pigem oodata pakkumiste arvu suurenemist ka sundmüükide arvelt. Äripäeva hinnangul võib Eestis olla kuni 30 000 leibkonda, kelle eluaseme väärtus jääb alla nende laenukoormat.

Sisuliselt tähendab see, et makseraskuste korral võivad pangad hakata nõudma neilt lisatagatisi ja nende puudumisel võivad minna käiku eluasemete sundmüügid, mis omakorda tõstaks kinnisvarapakkumiste arvu ja teeks olukorra kinnisvaraturul veelgi hullemaks.

Tõsi küll, laenuandjate sõnul ei hakata lisatagatisi esimese asjana nõudma, vaid otsitakse kõigepealt muid võimalusi, nagu maksepuhkuse andmine või laenuperioodi pikendamine. Siiski ollakse praegugi mõnede üksikute sundmüükidega juba hädas - soovitud hinnaga müük ei õnnestu, oluliselt alandatud müügihinnast ei piisaks aga võla katteks.

Tulevikuväljavaated

Rahandusministeerium kirjutas oma novembrikuises majandusprognoosis, et tänu tööhõive püsimisele ja endiselt korralikule palgakasvule hindavad elanikud oma rahandusliku hetkeolukorra veel väga heaks, kuid üha ebakindlamad tulevikuväljavaated tingivad tulevikus ilmselt konservatiivsema tarbijakäitumise.

Selge on see, et firmade pankrotistumised, koondamised ja kohati ehk ka palgakärped või siis vähemasti palgaskasvu külmutamine on teinud paljud inimesed tuleviku suhtes murelikuks.

Viru keskuse juhatuse liige Ants Vasar ütles hiljuti Postimees.ee'le, et mustade stsenaariumide esitamine meedias hakkab mõjuma ka inimestele, kes on tegelikult ostujõulised, ning paneb neidki oma kulutusi piirama. See kõik süvendab aga loomulikult veelgi majanduse kehva seisu.

Rahandusministeeriumi hinnangul jätab üldise majandusolukorra halvenemine, tööpuuduse kasv ning kinnisvarajõukuse kahanemine elanike tarbimisvalmiduse järgmise aasta-kahe jooksul ilmselt madalaks.

Ka kinnisvaraturule ennustab ministeerium järgmiseks aastaks hindade ja tehingumahtude languse jätkumist.

Tagasi üles