Peep Sooman: miks kinnisvaraturg ei kasva?

Peep Sooman. Foto: Toomas Huik

Eesti kinnisvaraturg on hoolimata kriisi lõppemisest tugevas tõmbetuules, mida räsivad lisaks kohalikele probleemidele ka pidevad halvad rahvusvahelised uudised.

Olgu kohe alguses ära öeldud, et selles artiklis ei pühenda ma sõnagi kinnisvarahindadele, vaid kasvust ja tõusust rääkides pean silmas tehingute arvu, kuna igasuguse väärtuse kasvu eelduseks on kõigepealt siiski aktiivsuse kasv.

Kui turgu igapäevaselt monitoorivatele büroodele ei ole järgnevad numbrid suureks üllatuseks, siis üldiselt on siiski jahmatuseks asjaolu, et 2011. aastal on elukondliku kinnisvara tehingute arv mullusega võrreldes suisa langustrendis.

Kuhu suundub vaba raha?

Eesti kinnisvaraturul on juba aastajagu levinud ootused, et kohe-kohe muutub kauplemine vilkamaks ja aastaid tehinguid edasi lükanud pered viivad oma uue kodu soetamise plaani lõpuks ellu.

Palju on räägitud ka investoritest, kes justkui kõike kokku krahmaks. On ju meil kriis läbi, SKT kasvab, töötus väheneb, isegi keskmine palk on vaikselt tõusuteel...

Ka Eesti Konjunktuuriinstituudi poolt koostatav tarbijate kindlustunde indikaator on nulltasemel (plussis oli ta vaid buumi ajal) – rahva usk paremasse tulevikku püsib seega justkui igati sobival platvormil.

Kui meenutame eraisikute deposiitide mahtu, siis ka see teeb uusi rekordeid. Juunis oli neid kokku (nii tähtajalisi kui tähtajatuid) ligi 4,5 mld euro eest. Kuna vaba raha otsib tavaliselt väljundit ning tugevaks alternatiiviks peetavad aktsiaturud on ebastabiilised nii meil kui mujal maailmas, olekski loogiline eeldus, et vaba raha, vältimaks n-ö hallitama minemist, suunatakse betooni ehk kinnisvarasse.

Tegelikkuses kõik siiski nii must-valge pole, kusjuures põhjused kinnisvaraturu kesise tehingute arvu on küllaltki inimlikud ja lihtsad.

Raha pole enam rumal

Esimene jokker kaardipakis oli euro käibelevõtt, mis «hindu ei tõsta». Tegelikkuses toimub poelettidel täielik hinnahorror ning otse öeldes sööme ära selle vaba raha, mille eest oleksime võinud veel aasta tagasi minna puhkusereisile või maksta eluasemelaenu.

Ainuüksi saja euroga on võimalik teenindada ligi 20 000 euro suurust, 30-aastase tähtajaga eluasemelaenu, seega iga saja euro suurune lisakulu kuus on kinnisvara osta soovivate isikute jaoks kulu, mis on võrdne ühe lisatoaga Tallinna keskpärases korteris.

Muidugi muutis euro teisalt meie kinnisvarahinnad teistele eurotsooni investoritele läbipaistvaks, kuid nende roll Eestis on siiski pigem marginaalne ja selliseks ta ka jääb.

Teiseks ei jagune eraisikute poolt hoiustatud raha ühtlaselt. Kahjuks ei tea keegi seda jagunemist täpselt ning pangad hoiavad seda infot samuti kiivalt kinni, kuid on selge, et vaesed on jäänud masuga veelgi vaesemaks ja lõviosa vabast rahast on koondunud küllaltki väikese, võib-olla ehk 10 000-pealise seltskonna kätte.

Kui buumiaegu oli käibel termin «rumal raha», mis toonase äriloogika kohaselt tuligi selle omanikult välja kavaldada, siis praegused vaba raha valdajad on kõike muud kui rumalad.

Ja neil pole oma miljonite laiali laotamisega mitte kuskile kiiret. Just see asjaolu viib meid viimase olulise sündmuse juurde, milleks on pidevalt juurde toodetavad halvad uudised laiast maailmast.

Jahutuspakett Hiinas

Euroopa võlakriisile järgnes poliitiline kemplus Ameerika Ühendriikides, mis meenutas meile, et 2009. aasta kriisikoldena toiminud superriik on oma staatuses vaid poliitikute armust, kuna tegelikult elab see superriik nii, nagu eestlane neli aastat tagasi – ainult juurde laenates.

Värske kirss tordil on ka Standard & Poor’si otsus USA 93 aastat püsinud riigireitingut alandada. Tegemist oli ehmatusega, millele reageeris terava sõnumiga isegi Hiina, mida peetakse juba aastaid maailmamajanduse üheks tegelikuks alustalaks.

Ka Hiina ise istub viitsütikuga pommi otsas, kuna sealne kinnisvararalli hakkab samuti kontrolli alt väljuma ning selle suure riigi elanikkonna ostujõu järsk langus lööks tugevalt ka meid.

Õnneks on Hiina valitsus käivitanud jahutuspaketi, mis vähemalt esialgsetel andmetel avaldab mõju. Elame-näeme.

Kokkuvõtteks

Lihtne palgatöötaja täna endale eluaset osta ei saa, sest suur osa sissetulekutest kulub esmatarbekaupadele või vanade laenude tagastamisele. Vaba raha omanikud aga jälgivad pinevusega sündmusi maailmas ning ei kiirusta investeerimisotsuste vastuvõtmisega.

Eeldused tehingute arvu kasvuks on kahtlemata olemas, kuid kuniks ilmateade annab vastakaid sõnumeid, on väga raske langetada otsust, kas targem oleks soetada endale päikesekreem või hoopis vihmavari.

Ja seetõttu valivadki paljud kuldse kesktee ning istuvad selguse saabumiseni lihtsalt toas.