Maa ametlik hind on praegusele turuhinnale jalgu jäänud
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Kümme aastat tagasi tehtud korralise hindamise käigus Tallinna elamumaale antud väärtuse ja tegeliku turuhinna vahe on kasvanud nii suureks, et oleks vaja hinnatsoonide muutmist.
Tallinnas on 36 hinnatsooni, kus elamumaa ühe ruutmeetri väärtus jääb Aegna saare 60 krooni ehk 3,8 euro ning Viru tänava ja Raekoja platsi ligi 5000 krooni ehk rohkem kui 300 euro vahele. Suures osas Tallinnast on elamumaa ruutmeetri maksustamishind aga 250–330 krooni ehk 16–21 eurot, kui kesklinn välja jätta.
Tallinna linnavaraameti maa hinna osakonna juhataja Tormi Tabor, kes oli 2001. aastal ise ka maa korraline hindaja, ütles, et maa maksustamisväärtus ja tegelik turuhind erinevad oluliselt.
«Sellest lähtuvalt oleks vaja teha uus maa korraline hindamine,» märkis ta. «Tegemist ei ole aga lihtsalt sellega, et maa on mitu korda kallinenud. See ei ole iseenesest probleem, sest maamaksu määra tõstmisega saame olukorda natuke parandada. Nii on ka tehtud.»
Valed hinnatsoonid
Hoopis olulisemaks probleemiks pidas Tabor seda, et 2001. aastal tehtud tsoneering on nüüdseks lootusetult aegunud, kuna on tekkinud uued tõmbekeskused, nagu näiteks Ülemiste keskus, ja tsoonid tuleks ümber joonistada.
«On tekkinud olukord, et paljud inimesed, kes 2001. aastal elasid väheväärtuslikus asukohas, on praeguseks sattunud keskkonda, mille turuväärtus on võrreldes teiste piirkondadega kasvanud. Nende maa maksustamishind ei kajasta enam tegelikku olukorda,» selgitas linnaametnik.
Teise olulise asjana nimetas Tabor asjaolu, et maa väärtust kujundava mõjurina on üles kerkinud maa ehitusõigus. 2001. aastal maa hindamist tehes ei olnud piisavalt turuinfot, et selle järgi maa maksustamisväärtust leida. Pilootprojektina arvestati ehitusõigust vaid pealinna kahes kõige kallimas hinnatsoonis ehk Viru tänaval koos Raekoja platsiga ja Viru keskuse ümbruses koos Maakri tänavaga.
«Ehitusõigus tähendab seda, et kahel sama sihtotstarbe ja sama suurusega maatükil võib olla erinev ehitusõigus,» ütles Tabor. «Näiteks ühel krundil peab säilitama mõnda kahekorruselist muinsuskaitsealust puulobudikku ja sinna ei saa midagi juurde ehitada, teisele kinnistule võid aga kas või pilvelõhkuja püstitada. Seda õigust peaks laiendama kogu Tallinnale.»
Üks selline ebavõrdsus on kujukalt esile tulnud Kadriorus Poska tänav 51 kinnistul. Nimelt asub sealsel 1200-ruutmeetrisel krundil 1905. aastal ehitatud muinsuskaitsealune villa ja lehtla, mida ei tohi lammutada. Omanikud maksavad selle kinnistu eest praegu maamaksu ligi 35 000 krooni ehk 2231 eurot aastas.
Linnavolinik Mart Aare arupärimisele vastas linnapea Edgar Savisaar mullu detsembris, et tegemist on tõesti ebaõiglusega, kuna samas hinnatsoonis asuvate suurte kortermajade maamaks on sama suur. Probleem on aga aegunud maa korralises hindamises, kui selles hinnatsoonis ei arvestatud ehitusõigust.
Uut hindamise ootel
Poska 51 kinnistu omanikud saavad ülikõrgest maamaksust ilmselt vabaks järgmisel aastal, kui Tallinnas rakendub kodualuse maa maksuvabastus.
Keskkonnaministeeriumi andmetel ei toimu uus maa korraline hindamine enne 2012. aastat, aga seegi tähtaeg ei ole veel lõplikult paika pandud.
«Turg võtab praegu seda arvesse, kas kinnistule saab suure maja ehitada või mitte. Selle võrra on ka ühe või teise krundi turuväärtus kõrgem või madalam,» ütles Tabor. «Maa hindamise tulemused on praeguseks muutunud ebaõiglaseks. Maa turuväärtuse ja maksustamisväärtuse erinevus on Tallinnas praegu umbes kolm korda.»