Ärikinnisvarahaldus aitab hoone väärtust hoida
29. mai 2018, 08:01
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Oma kinnisvarale haldajaid otsides on võimalik leida nii teenusepakkujaid, kes vajalikud tööd ära teeb, kui ka strateegilisi partnereid, kes lisaks haldustöödega tegelemisele ka suhtluse üürnikega enda peale võtab.
Kinnisvara haldamine on oma olemuselt kinnisvara olemasolu säilitamine. BPT Real Estate Eesti üksuse juhi Ülari Niinemägi sõnul on nende ettevõte viimased 15 aastat keskendunud puhtalt ärikinnisvara teenindamisele- säilitamisele, toimimisele, korrashoiule ja rahavoo tagamisele. «Meie jaoks on ärikinnisvara haldamine natukene laiem mõiste. Kuna paljud investorid asuvad välisriikides, siis oleme me sisuliselt omanike esindajad,» rääkis Niinemägi. «Me ei tegele ainult sellega, et kõik oleks koristatud ja hooldatud, vaid tegeleme hästi palju üürnikega, üürilepingutega, mõtleme, kuidas hoonet edasi arendada.»
Haldaja kui kinnisvarajuht
Niinemägi sõnul on turul küll palju heakorra- ja hooldustöid pakkuvaid ettevõtteid, kuid laiapõhjalisemat haldamist pakuvad vaid vähesed. «Kui Inglismaal on 95 protsenti ärikinnisvarast hallatud sõltumatute osapoolte poolt, siis meie hindasime mõned aastad tagasi, et Baltikumis on vaid umbes kolmandik,» sõnas Niinemägi ja lisas, et strateegilist partnerit otsivad siiski pigem finants- ja institutsionaalsed investorid. Arendajad ja eraomanikud soovivad pigem ise enda vara juhtida ja leida lihtsamaks tehniliseks halduseks teenusepakkujaid. «Nad ei julge või ei näe vajadust ära andmaks kinnisvara juhtimise funktsiooni. Jah, nad võivad sisse osta korrashoiu teenuseid ja kõike seda, aga kuna meie tööst sõltub, mis on selle hoone väärtus ka homme või üle-homme või viie aasta pärast, siis ei julge nad tihtipeale neid otsuseid käest ära anda.»
Strateegiline partnerlus tähendab Niinemägi sõnul ärikinnisvara juhtimise ja haldamise üksipulgi lahti võtmist. «Vaatame kogu objekti – kuidas see toimib täna, kes seal kasutajad on, millised on üürilepingud, kas potentsiaal on maksimaalselt realiseeritud. Võib-olla vahetame üürnikke välja või räägime lepingud läbi – see on siis see töö, mis me teeme juba olemasoleva rahavooga,» kirjeldas Niinemägi. «Teine pool on see, et me vaatame, kas hoone on hästi kasutatud, äkki seal on juurdeehituse võimalus jne.» Ühe näitena tõi Niinemägi Coca-Cola Plaza ja Postimaja hooned, mis kuuluvad mõlemad ühele omanikule. Tulevikus on neil plaanis teha neile ühishoonestus, et ruumi paremini ära kasutada ja muuta selliselt hoonestuse funktsionaalsust, et võidavad kõik osapooled, seehulgas linnaruumi kasutajad.
Kinnisvara arendamisest sõltub võimalik tulu
Erinevalt elukinnisvarast maksab ärikinnisvara üldiselt üksikobjekti kohta rohkem ning ka selle haldamine on objekti suurusest või keerukusest tulenevalt kallim. «Ütleme, et korterit saab pea iga inimene osta, mis tähendab, et elukondliku kinnisvara investoriks on võimalik saada suhteliselt lihtsalt,» märkis Niinemägi. «Ärikinnisvara puhul algavad need objektid ikkagi mitmest miljonist eurost ning tegijaid on vähe.»
Kui elukondliku kinnisvara omanikel on oluline hoida kulud võimalikult madalal, mis võimaldab ka kvaliteedis natukene järele anda, siis ärikinnisvaras tegutseval investoril tuleb mõelda, kas kulude madalal hoidmine ei pärsi tulude laekumist. Ärikinnisvara tuleb erinevalt elamukinnisvarast ka arendada. «Korterelamus ei ole vaja ega võimalikki midagi olulist edasi arendada, sest sa proovidki hoida hoonet nii, et ta eluiga oleks võimalikult pikk. Ärikinnisvaras tuleb aga igapäevaselt palju teha, sest iga mõne aasta tagant tulevad uued üürnikud peale ja tegelikult tuleb sellest olukorrast välja tulla nii, et kogu aeg läheb maja järjest paremaks, mitte kehvemaks,» rääkis Niinemägi. Atraktiivsemad büroo-, kaubandus- ja teeninduspinnad ahvatlevad rohkem üürnikke.
Kuid ei ole ka ärikinnisvara haldurite taevas pilvedeta. Kuna nii büroo- kui ka kaubanduspinda ehitatakse järjest rohkem juurde, siis vajavad vanemad hooned kõvasti investeeringuid, et neid kaasajastada. «Tihtipea-le on meie investorid ostnud hooned, mis on näiteks 20 aastat vanad. Nii vana hoone aga vajab juba teatud määral investeeringuid ja kaasajastamist, sest tulevad uued hooned peale, millel on väiksemad kulud ja mis on paremini planeeritud,» sõnas Niinemägi. Seega tulebki nii omanikul kui ka haldusfirmal koos maha istuda ja välja mõelda, kuidas muuta paremaks hoonet, mille keegi teine on arendanud. Vahel tuleb jõudu katsuda objektidega, millel on raha kokkuhoiu mõttes tegemata jäetud töid. «Näiteks on läbipääsusüsteem valesti, ventilatsioonisüsteem on kuidagi halvasti lahendatud või automaatika ära jäetud, et ehituskulusid kokku hoida. Tööd on iga objektiga, sellist asja nagu ideaalne objekt ei ole olemas, või vähemalt pole meie sellist asja näinud.»
Ärikinnisvara puhul on ajaga kaasas käimine üsna oluline. Näiteks on büroopindade planeerimisel hakatud järjest rohkem vaatama töö iseloomu ja töötajate hea-olu. «Vahepeal läks kabinetisüsteem avatud kontoriks ja nüüd on viimase aja trend tegevuspõhise kontori proovi-mine,» sõnas Niinemägi ja lisas, et paljud ettevõtted testivad praegu just tegevuspõhist kontorimudelit, et proovida, kuidas panna rohkem inimesi samale ruutmeetrile töötama nii, et oleks tagatud ka töötajate heaolu. «Uus generatsioon ei seo enam end ettevõttega kümneks aastaks ja nad tahavad hoopis teisi tingimusi ja olusid.»
Jagamismajandus ärikinnisvaras
Kui suuremad ettevõtted on haldusteenuseid pakkuvatele firmadele atraktiivsemad, sest üldjuhul on nad ka stabiilsemad, siis väiksematel ettevõtetel võib tihti olla raske sobivat büroopinda leida. Lisaks sellele võib eraldi büroopinna ja seal vaja minevate asjade ostmine liialt kulukaks minna, mistõttu on mõttekam üürida ruumi ning vajaminevaid vahendeid rentida.
Jagamismajanduse põhimõttel on välja töötatud näiteks Tallinnas Hobujaamas asuv täisteenusbüroo Workland, kus väikesed, aga kasvavad ettevõtted saavad üürida endale tööruumi ning kasutada samal ajal ka üldkasutatavaid ruume, professionaalseid tugiteenuseid ning töövahendeid. Igapäevased haldusprobleemid jäävad Worklandi kanda.
Niinemägi sõnul on Eestis väga palju väikeseid ettevõtjaid, kuid kuna büroopindade operaatorid eelistavad suuri ettevõtteid, siis on väiksematel raske endale pinda leida. «Suurem ettevõte võimaldab efektiivsemat pinnakasutust, rohkem üüritavaid ruutmeetreid, kindlamat partnerit jne, aga täisteenusbüroo jagamismajandus on ka selline kontseptsioon, mis siin üha jõulisemalt peale tuleb,» sõnas ta.
Muret valmistab ka innovatsiooni puudus ehitus- ja kinnisvarasektoris. «Ehituses ja kinnisvaras on innovatsioon suhteliselt väike – kas betoon või kivi,» naljatas Niinemägi ja lisas tõsisemal toonil, et tegelikult on puudujääke palju ja tervet sektorit saaks palju efektiivsemaks muuta. «Paljud halduri tegevused on tehnilised ja lihtsad. Ütleme, sul on toruummistus mõnel üürnikul ja tegelikult maja teises otsas on keegi, kes selle ummistuse likvideerib. Täna on haldur see vahendaja – keegi helistab ja kirjutab, keegi järgmine helistab ja kirjutab ja haldur peab kontrollima, kas töö sai tehtud. See on ajaraiskamine, mille võiks tegelikult tarkvaraga ära lahendada.» Niinemägi loodab, et nullenergia nõue hoonetele paneb arendajad natukene rohkem pingutama ja kinnisvara hakatakse tulevikus innovaatilisemalt arendama
Ärikinnisvara pigem üüritakse
1Partner tegevdirektori Martin Vahteri sõnul oleneb üürimise või ostmise erinevus puhtalt ettevõtte enda soovidest ja võimalustest. «See on puhas ettevõttesisene rahade juhtimine,» sõnas ta ja lisas, et suurem osa ettevõtetest siiski üürib pinda. Kui inimese elus toimuvad suured muutused suhteliselt harva, siis ettevõte peab olema pidevalt valmis uuteks muutusteks, sestap on ettevõttel mõislikum pinda üürida.
Kui ärikinnisvara üürimise ja müümise juures üldse mingeid muutusi võib täheldada, siis see on kindlasti hind. «Hooneid tuleb parasjagu juurde ja pigem on võimalik üürida sama raha eest paremat pinda,» märkis Vahter. Ettevõtjad sõlmivad üürileandjaga enamasti viie aastased lepingud, millel on hind fikseeritud. See tähendab, et vahepeal võib ärikinnisvara hind nii tõusta kui ka langeda, kuid ettevõte maksab siiski lepingus kokkulepitud hinda. Tihti võib ka juhtuda, et üürilepingu lõppedes avastab ettevõte, et hinnad on vahepeal nii palju muutunud, et sama raha eest on võimalik saada hoopis uuem ja ägedam pind.
Et oma kinnisvara väärtust tõsta peavad ka vanema kinnisvara omanikud vaeva nägema. «Hooneid remonditakse, tehakse kapitaalremonte, palju uusi tuleb juurde,» sõnas Vahter ning lisas, et selle tulemuseks on aga see, et mingid nõukogude aegsed pinnad kannatavad selle all, sest ettevõtted kolivad järjest uuematele ja suurematele pindadele. «Samas kui peaks kriis tulema, siis tahavad jälle kõik pinda ära anda.»