Eesti Panga analüütik: korterite hinnatõusu taga on palgakasv ja linnastumine

Ehitusjärgus majad Tallinnas Foto: Jaanus Lensment

• Alates 2011. aastast on elamukinnisvara keskmine hind kerkinud 10% aastas.
• Suure nõudluse taga on palgakasv, mis on muutnud kinnisvara taskukohasemaks.
• Linnastumine on kaasa toonud suure korterinõudluse eelkõige Tallinnas ja Tartus.

Eesti Panga ökonomist Olavi Miller kirjeldab, mis põhjusel on muutunud korteritehingute keskmine hind. 

Alates 2011. aastast on Eesti korteritehingute keskmine hind maa-ameti andmetel kasvanud aastas keskmiselt kümme protsenti ja 2017. aasta esimeses kvartalis ligi 11 protsenti, kirjutab Olavi Miller Eesti Panga blogis. 

Keskmist hinda on viimasel paaril aastal tuntavalt tõstnud asjaolu, et tehinguid tehakse järjest rohkem uute, kõrgema hinnaga korteritega. Selle teguri mõjuta oleks keskmine hinnakasv jäänud mõnevõrra tagasihoidlikumaks. 

Kiire hinnatõusu taga on tavapärasest suurem nõudlus, mille peamisteks põhjusteks on kiire palgakasv, soodsad laenutingimused, demograafilised muutused ja ka kinnisvarainvesteeringute populaarsus. Samuti võib hindu mõjutada piiratud pakkumine, mis eelkõige ehitussektori aeglase kohandumise tõttu ei jõua nõudlusele järele.

Kinnisvarahinna kasvu üheks peamiseks nõudluspoolseks teguriks võib pidada viimaste aastate kiiret palgakasvu. Alates 2011. aastast olnud palgad tõusnud keskmiselt kuus kuni seitse protsenti aastas. Samas on palgad kasvanud aeglasemalt kui hinnad ja võrrelduna palgakasvuga on korterihinnad tõusnud aastas kolm kuni viis protsenti kiiremini.

Üks peamisi erinevusi võrreldes möödunud kinnisvarabuumiga on kinnisvara suhteline taskukohasus – kui buumi kõrghetkel maksis ruutmeeter 1,7 brutokuupalka, siis 2016. aasta lõpu seisuga on see suhe üks ühele.

Kinnisvara hinnakasvu toetab ka linnastumisprotsess. Seda iseloomustab kõige paremini Tallinna rahvastiku kasv, mis on 2008. aastast alates olnud positiivne ja ulatus 2016. aastal 2,3 protsendini. Seejuures on Eesti rahvaarv pikka aega kahanenud ja kasvas alles 2016. aastal 0,2 protsenti. Seega on Tallinna rahvastiku kasvu taga eelkõige siseränne.

Madalate intressimäärade juures on loomulik, et inimesed otsivad raha paigutamiseks finantssäästudele alternatiive. Seetõttu eelistatakse soetada kinnisvara, mida peetakse kindlaks investeeringuks.

Kiiret reageerimist kasvanud nõudlusele takistab pakkumispoolel üldjuhul ehitussektori reageerimise aeglus ehk inertsus. Osaliselt on see tingitud ka asjaajamisele ja menetlusele kuluvast ajast, kuid teiste riikidega võrreldes pole see ajakulu märkimisväärne.

Loe lähemalt keskpanga blogist.