Kuigi võlaõiguse üldiseks põhimõtteks on, et sõlmitud lepinguid tuleb täita, teeb seadus siin eriliste juhtumite puhul ka erandeid.
Üüritingimuste muutmise võimalikkusest
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Nii on võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 kohaselt võimalik ühe poole algatusel lepingut muuta. Aktuaalseks on VÕSi § 97 muutunud paaril viimasel aastal, kui majanduslanguse tingimustes on ühele lepingupoolele tundunud, et sõlmitud leping on liialt koormav. Eriti teravalt on selline ühepoolse muutmise vajadus esile kerkinud üürilepingutes, kus üürnike soov on üüri vähendada äritegevuse raskuste tõttu.
Hiljuti käsitles ka riigikohus lepingu tingimuste muutmise ja lõpetamise küsimusi, kuid konkreetseks tehinguks ei olnud üürileping. Lähemal vaatlusel võib aga siiski riigikohtu seisukohtadest teha mõningaid järeldusi ka üürilepingute asjus.
Olulisimad tingimused on sätestatud VÕSi §-s 97 lõigetes 1 ja 2. Nimetatud lõike 1 kohaselt, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks.
Lepingu muutmiseks peavad lisaks eespool nimetatule esinema ka kõik neli alljärgnevat asjaolu (VÕS § 97 lg 2):
• kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda
• kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada
• asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool
• kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel
Riigikohtu arvates tuleb lepingu (sealhulgas üürilepingu) tingimuste muutmist VÕSi § 97 alusel lubada ainult «äärmiselt erandlikel juhtudel». Seda tingivad eelkõige tehingute õiguskäibe kindluse olulised huvid. Seetõttu ei ole ka loota, et üürilepingu tingimuste muutumine saaks olla kerge.
Muutunud peavad olema lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud.
Selliste asjaolude määramisel ei saa lähtuda ainult ühe lepingupoole ootustest, välja arvatud, kui need ootused on teisele lepingupoolele teatavaks tehtud. Siinkohal üritavad üürnikud tavaliselt viidata oma äritegevuse ootamatule vähenemisele, jättes aga tähelepanuta, et äritegevuse õnnestumise riskid jäävad ju ikkagi igaühe enda kanda, mistõttu tekibki üürnikel probleeme VÕSi § 97 lõike 2 punkti 3 täitmisega (vt ülal).
Võrdleme seda olukorda näiteks inflatsiooniga või valuuta devalveerimisega, mille riski kannab (lepingus vastava sätte puudumisel) üürileandja: vist ei ole palju neid, kes senise praktika valguses võiksid täie kindlusega väita, et üürileandjad oleksid sellises olukorras saanud viidata VÕSi §-ile 97...
Muutus lepingu sõlmimise asjaoludes peab olema sellise mõjuga, et sellega kaasneks üürilepingu poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine.
Siinkohal tuleks eelkõige arvestada just vastastikuste kohustuste vahekorda, mis tavaliselt ju ei muutu, sest üürnik kasutab edasi samu ruume ja saab üürileandjalt samasuguseid teenuseid. Enamikus on üürnike probleemid tekkinud siiski üürniku ja tema äripartnerite või klientide probleemidest, mida ei ole aga põhjust vaadelda suhetes üürileandjaga.
Üürileping on kahepoolne leping. See tagab mõlema poole ootused õiguskäibe kindlusele. Tavaliselt on ka üürileandjal oma kohustused üürile antud kinnisasjaga seoses (pangalaen). Seega peab üüri vähendamise nõude juures tõendama, et üürileandja oleks pidanud üüritulu vähenemist mõistlikult ette nägema. See võib aga osutuda üürnikule ületamatuks takistuseks. Üürniku nõude tagajärjel ei saa tekkida olukord, kus kohustuste tasakaal langeb liialt teise poole kahjuks.