Kinnisvarabüroo: Eestis ei ehitata üleliia

Ehitajad.

FOTO: Andres Haabu/Postimees

Enne kui hakatakse rääkima, et Eestis ehitatakse liiga palju ja korterite hinnad on liiga kallid, tuleks vaadata pikemat statistikat, kirjutab LAAM Kinnisvara partner Lembit Tampere.

FOTO: Allikas; statistikaamet

Avalikus arvamusruumis – ajakirjanduses, sotsiaalmeedias ja seltskondlikus vestluses – on kujunenud seisukoht, justkui ehitatakse jälle «liiga palju» ning korterite hinnad on «liiga kõrged». Kenad jõulised väljendid, ent kõlavad kaasa mõelda soovijale tühjalt. Kui palju on siis «palju» ja mis on «liiga palju»?

Teema olulisust kinnitab pilk Eesti majanduse ülesehitusele – kinnisvaraalane tegevus moodustab 12,4 protsenti ja ehitus 7,5 protsenti kogu SKPst; need on nii mahukad valdkonnad, et jäävad alla vaid töötlevale tööstusele ja on seega ühed suurimad tööstusharud Eestis.

Kinnisvaraalane tegevus ei võrdu korterite üürimise ja müümisega ning ehitus ei võrdu elamute ehitusega, ent mõlemad võrrelduna teiste majandusharudega meie ümber annavad aimu sektorite suurusest ning olulisusest. Seega teeme lihtsakoelise järelduse, et valdkond on oluline, sest puudutab meid kõiki.

Kui palju siis on palju?

Ilma numbreid või võrdlusandmeid graafikusse passitamata ei ole ka sellisel väitel kuigivõrd sisu. Toon siinkohal ära kaks kõnekat aegrida – üks käsitleb ehitussektorit ja kirjeldab viimast kümnendit ning teine elamispindasid.

Näib vast mõneti üllatav, kui sakiline see graafik on – talvel ikka ehitatakse vähem kui «mittetalvel» ning sellest tulenev volatiilsus käib antud tööstusharuga kaasa aastast aastasse. Teine asjaolu, mis viimase dekaadi aegrida vaadates ilmneb, viitab buumiaegsele mahtude tipule aastatel 2006–2008, ent aastad 2012 ja 2013 ei näe selles võrdluseski kuigi kõhnukesed välja ja viitavad kõige otsesemalt Euroopa Liidu tõukefondide toel üle koduvabariigi taristusse paigutatud Euroopa Liidu vahenditele.

Heidame põgusama pilgu ka kinnisvarasektorile ja kaeme aastaid 2003–2014 keskmise hinna ja tehingute arvu lõikes ning seda kõige kergemini võrreldavas korterite sektoris. Ka kinnisvarasektori tähtsaim graafik on küllaltki sakiline, mis valdkonnaga seotud inimestele võimaldab elamusterohket tööelu, ent veidi pikema aja peale laiali veetuna annab see aegrida meile aimu tõsiasjast, et tehinguid tehakse tänavugi võrreldes buumiaegsega oluliselt vähem ning hinnadki ei ole veel seal, kus nad 2006–2008 olid.

Möödunud seitsme aastaga (2007 olid hinnad ajalooliselt kõrgeimal tasemel) on inflatsioon teinud oma tööd järjekindlalt ning see seletab suurt osa 2009–2014 hinnatõusust.

Kunagi ehitati märksa rohkem

Oleme vaadelnud kaht meeleolukat aegrida, millest esimene näitab, et ehituses ei ole justkui kõige töörohkem aeg, ning teine, et kinnisvaras pole vast hullu midagi. Kinnisvarasektor kui niisugune on oma tehingumahtudega tagasi 2003.–2004. aastate tasemel; hinnad on tõesti juba 2006. aasta kandis, ent sellest saab ka tänaseks juba kaheksa aastat mööda.

Mida siis arvata – kas kortereid tehakse «liiga palju» või mitte ja kas hinnad on ikka «liiga kõrged»?

Tulenevalt tõsiasjast, et pikim võrreldav kinnisvaratehinguid puudutav aegrida ulatub Eestis napi 20 aasta taha, mil iseseisvus võimaldas tööstusharul turumajanduse tingimustes vabalt arenema asuda, ei saa me antud küsimusele kuigi hõlpsalt vastata. Ent on siiski üks näitaja, millel meie statistikaamet on silma peal hoidnud oluliselt kauem ning mis oma lihtsuses on piisavalt kõnekas, et pakkuda veidi laiemat perspektiivi meid huvitavale küsimusele vastamisel.

Üks järeldustest on vast, et pärast taasiseseisvumist pole Eestis eriti eluasemeehitusele rõhku pandud, sest see pole olnud kunagi võrreldaval tasemel ajavahemikuga 1960–1990, seda isegi mitte aastatel 2006–2008.

Teine järeldus puudutab keskmise eluaseme iseloomu ja vanust: lõviosa meist elab mitmekümne aasta vanuses kortermajas ning kui füüsilises plaanis pole raudbetoonil ka aastakümnete möödumisel lagunemise ohtu märgata, siis tänapäevane arusaam säästlikust ja inimväärsest eluasemest on mõne toeka sammu siiski edasi teinud.

Võrdleme tegelikke numbreid

Ma ei tee käesolevaga üleskutset asuda eluaseme suuremahulisi arendusprojekte riikliku arengukava alusel ellu viima, kaugel sellest. Eluase on lõppeks lihtsalt vara üks liikidest ning nõudlus ja pakkumine teevad siin lõviosa tööst ise ära. Avalik sektor peab regulatsiooni ja järelevalve loojana hoolitsema tehtava jätkusuutlikkuse ning tasakaalustatuse eest, et ikka lasteaiad, koolid ja spordiklubidki valmis saaksid – ent üldjoontes, kus nõudlust, seal ikka ka pakkumist.

Rääkides terminites «liiga palju» või «liiga kallilt», proovigem neile suhtelistele mõistetele leida ka veidi numbrilist tuge, mis ulatuvad kaugemale kui «mullu» või «tunamullu». Me pole viimase 20 aasta jooksul korralikku kinnisvarabuumi veel näinudki!

Artikkel ilmus Postimehe kinnisvara lisalehes.

Tagasi üles