Peep Sooman: survesta maaklerit!
6. aprill 2014, 10:05
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Parim moodus enda palgatud müügimeest survestada on sõlmida temaga põhjalik leping, kus on poolte õigused ja kohustused korralikult ning tasakaalustatult kirja pandud, kirjutab Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.
Kinnisvaramaaklerid muutuvad vahel natuke laisaks. Eriti selles mõttes, et küsida osatakse, aga anda mitte. Kliendile topitakse suurte leppetrahvidega ainuesindusleping nina alla, kuid sellega kaasnevaid privileege ei tutvustata. Ning siis imestatakse maaklerite madala maine üle.
Seda, kas müüa kinnisvara ise või vahendaja kaudu, mina kellelegi soovitama ei hakka. Kui inimene saab ise oma korteri väljaüürimise või müügiga hakkama, siis on kõik hästi. Iga nohu pärast pole ju vaja kohe arsti juurde tormata.
Kui aga omanik tunneb, et endal käib müük üle jõu, siis tulebki sammuda kinnisvarabüroosse ja sealsetelt proffidelt abi küsida. Aga mida ja kuidas küsida?
Laias laastus on kinnisvarabüroo ja omaniku vahel kolm võimalikku koostöömudelit. Suuline kokkulepe, kus kellelgi pole kellegi suhtes mingeid kohustusi peale selle, et kui maakler kauba maha müüb, on tal seaduse järgi õigus saada maakleritasu.
Teine on lihtne esindusleping, kus fikseeritakse kirjalikult tähtsamad parameetrid, kuid mille kõige olulisemaks punktiks on siiski see, et omanik tõepoolest annab maaklerile õiguse seda vara pakkuda.
Kolmas on ainuesindusleping, kus eksklusiivõigustega maakler kohustub tegema teatud toimingud ning omanik kohustub maakleritasu maksma, tihtipeale hüvitisena vähemalt osaliselt ka siis, kui vara jääb müümata või omanik leiab kaubale ise ostja.
Esimesed kaks on lihtsad kokkulepped ja nendest pole mõtet pikemalt rääkida, seda enam, et kui midagi nihu läheb, pole mõtet pooltel ka üksteisele näpuga näidata. Kõige põnevam neist vormidest on aga ainuesindusleping, mis võib oskuslikul vormistamisel osutuda müügile korvamatuks abimeheks ja maakleri survestamise tööriistaks.
Annangi siinkohal mõned näpunäited, mida ainuesindusõiguse korral maaklerilt nõuda ja küsida.
Turuülevaade. Iga endast lugupidav maakler peaks olema võimeline ise või oma kolleegidega koostama lühikese ülevaate, kui palju on konkreetses piirkonnas varasid müüdud, kui suur hulk on neid aktiivses müügis ning milline oleks nõudluse ja pakkumise suhte kaudu prognoositav müügihind.
Objekti SWOT. Seda vajab nii omanik kui maakler, aga ka tulevane ostja. Kõik objekti tugevused ja nõrkused tuleb läbi analüüsida, lisada sinna kommunaalarved, dokumentatsioon jms. Nende põhjal on väga lihtne müügitekstid valmis kirjutada – ortograafiliselt veatud, loomulikult!
Perioodiline tagasiside- ja kliendiraport. See peaks sisaldama ühendust võtnud ja objekti külastanud isikute üld-andmeid, nende hinnanguid müüdavale varale ning selgitusi, missuguses «faasis» ostuhuviline on ja kuidas selle isikuga edasi suhelda. See tagab ka jooksva infovahetuse omaniku ja maakleri vahel.
Meediaplaan. Eksklusiivset müügiõigust pole mõtet anda, kui maakler ei ole valmis võtma kohustust tagada selline reklaamikanalite nimekiri, et tõesti kõik vajalik oleks tehtud. See, muide, sisaldab ka kokkulepet, et objektist ei tehta 30-eurose seebikaga uduseid fotosid, vaid korraldatakse kvaliteetse tehnikaga ja põhjalikult järeltöödeldud müügimaterjalid.
Pärast nende tegevuste kokku leppimist võib hakata rääkima sellest, milline võiks olla hüvitis, kui omanik leiab varale ostja oma sõprusringkonnast või otsustab poolel teel teenuse kasutamisest loobuda.
Juhul kui maakler eespool märgitud kohustusi võtta ei taha, on lihtsam leida teine maakler. Ka kinnisvaramaaklerite seas on konkurents päris tihe.
Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.