Üürikorterite soetamine kogub populaarsust
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Kui seni üüriti välja peamiselt pärandina saadud, kuid vabaks jäänud kortereid, siis nüüdseks on tegu massiliseks kippuva investeerimisviisiga, kirjutas Arco Real Estate'i kinnisvara analüütik Postimehe Kinnisvara ja Ehituse erilehes.
Üüriturul osalemise põhjusi pole küsitavale tootlusele vaatamata vaja kaugelt otsida – üürikorterite nappus ja kasvavad üürihinnad, inflatsioon, majanduse ebakindlus, inimeste usaldamatus pensionisammaste, pangahoiuste, aktsiate, võlakirjade ning fondide vastu.
Majandusbuumi-järgselt siluti uuselamutes üürnike võtmisega kommunaalkulude tekitatud auku, õige müügiaja ootuses üürisid eluasemelaenuga ostetud kodusid välja ka lahku läinud pered.
Viimase aasta jooksul on turg muutunud aktiivsemaks, kortereid on hakatud jälle müüma ning on tekkinud olukord, kus üürikortereid jääb arvuliselt üha vähemaks. Üürihinnad sihivad selles tuules uusi kõrgusi.
Viimase kolme aastaga on Tallinna korterite ruutmeetri üürihind kasvanud kolme euro võrra ehk umbes 60 protsenti. 2010. aasta septembris küsisid Tallinna korteriomanikud kinnisvaraportaali kv.ee andmetel ruutmeetri eest 5,1 eurot kuus. 2013. aasta augustis tuli üürnikul sama pinna eest välja käia juba 8,2 eurot.
Eesti tavade kohaselt ei kajastu selles numbris elamisega seonduvad kõrvalkulud, mis tuleb maksta tegeliku tarbimise kohaselt.
Arvestades viimase aasta rohkem kui 3-protsendilist inflatsiooni, on üürihindade enam kui 14-protsendiline kasv lausa muljet avaldav.
Kinnisvara hinnatõusu jätkumise lootuses usuvad väikeinvestorid, et üürikorteri hinnatõus katab sisustuse kulumisega kaasnevad väljaminekud ning üürnike väljakolimise järgsest vakantsusest tekkivad augud. Samas võib oletada, et suur osa väikeinvestoreid ei arvesta üürikorteri tootluse kavandamisel neile tekkiva maksukohustusega.
Erinevalt Soomest pole Eesti üüriturg veel välja kujunenud. Kuigi soomlased teenivad kodumaal üürikorterilt vaid 3,5 protsenti tootlust, ei söanda nad Eestisse ka 5,5-protsendilise tootlusega üürikortereid soetada.
Välisinvestor oleks valmis ostma Eestisse sada ja rohkem üürikorterit, kuid ootab siinselt investeeringult vähemalt 7-protsendilist tootlust. Mõned ühiselamu tüüpi ja ka paremat pinda pakkuvad üürimajad Eestis siiski on. Nende majade omanikud – näiteks G4S – on üürimaja täitumuse ja tootlusega rahul.
Kommentaarid
Agur Tammistu
Arco Real Estate Tallinna elamispindade osakonna juht
Üürikorterite soetamiseks sobivad kõige paremini Lasnamäe, Mustamäe ja Õismäe. Nende piirkondadega käib kaasas ajutise elamise maine. Kõige parem on 45-ruutmeetrine eraldi tubadega korter Mustamäel, kuhu mahuks elama kaks inimest.
Sellise korteri eest makstakse Mustamäel umbes 50 000 eurot ja üüritakse kahele üliõpilasele välja 250–300 euroga. Ülikooli juures asuv Mustamäe korter annab tootluseks 5 protsenti.
Üliõpilastele ostetakse ka tibatillukesi kortereid korda tehtud endistes ühiselamutes. 16-ruutmeetrine korter endises ühiselamus maksab keskeltläbi
22 000 eurot, üüri saab selle eest küsida 150 eurot kuus. Samas on neis majades keskkond suhteliselt kehv ning kommunaalkulud üsna kõrged.
Soovitan üürikorterit osta ka Tallinna kesklinna, sest kesklinna korterit saab alati müüa, kuid samas on need kallimad. 50 m2 korter sadama lähedal maksab umbes 80 000 eurot ja võimaldab küsida 400 eurot kuus – see tähendab 8-protsendilist tootlust.
Kalamaja on tänapäeval pigem piirkond peredele kui üürikorteritele – kunagised väikesed üürikorterid on praeguseks enamasti naaberkorteriga kokku ehitatud. Kui Kalamajja korter osta, pead seda väikeses majas kehtivate reeglitega kooskõlas kasutama. Suurtes majades on rohkem privaatsust.
Arvan, et kui ehitada väga heasse piirkonda üürimaja, oleks seal kahetoalise 45-ruutmeetrise korteri tootlus 3,5 protsenti. Seda on väikeinvestori jaoks liiga vähe. Eestlane tahab saada üürikorteri tootluseks vähemalt 10 protsenti.
Lasnamäele praegu üürikortereid väga palju siiski ei osteta. Samuti ei osteta kolmetoalisi või suuremaid kortereid peredele üürimiseks.
Priit-Martti Ojari
Arco Real Estate Tallinna äripindade osakonna juht
Eesti kinnisvaraarendaja tahab kortermaja ehitamisest ikka veel 20–30-protsendilist tootlust, ja kui veab, korterid aasta jooksul pärast maja valmimist maha müüa, uue kinnistu osta ning kohe uut maja arendama hakata.
Hotell on kinnisvara rahavoo objektidest kõige keerukam – tavaline kinnisvarainvestor seda ei tahagi. Lääneriikides on hotelli omanik tavaliselt ka hotelli äripoolega seotud. Üüritulu moodustub fikseeritud baasist ja hotelli käibelt arvutatavast summast. Keskmine tootlus peaks hotellil olema 6–8 protsenti.
Üürimaja tootlus on ilmselt madalam, kui investorid seda sooviksid, sellepärast neid Eestis ei ehitata. Ärihoonete tootlus ulatub 6,5–7,5 protsendini. Lisaks on üürimaja pidamisega büroohoone haldamisest rohkem tööd. Võimalik, et üürimaju peljatakse ka konkurentsi pärast eraisikutega, kes kipuvad kortereid välja üürides maksudelt kokku hoidma.
Kalev Põlluaas
G4S ühiselamu juhataja
Päevad on olnud väga tihedad, kuna iga päev saabuvad uued välistudengid. Maja täitumust peame heaks ning rõõm on tõdeda, et ühiselamu on populaarne ka välistudengite seas – iga aasta on nende osakaal järk-järgult kasvanud, moodustades nüüdseks ligi 45 protsenti ühiselamu üürnikest.
Aasta ringi on 192st G4Si ühiselamu kohast täidetud umbes 95 protsenti. Ühiselamu peamine eesmärk on pakkuda enda töötajatele soodsa hinnaga turvalist majutust ning seda ülesannet täidab Marsi tänava ühiselamu hästi.
Kaido Lemendik
Maksu- ja tolliameti kontrolliosakonna juhataja
Tühjaks jäänud või investeeringuks soetatud korteri või maja väljaüürimine on igati mõistlik, aga nagu iga tulu puhul, on ka üüritulu saamisel kohustus see deklareerida ja tasuda tulumaks. Eestis kehtib ühetaoline tulumaks – 21 protsenti. Siinjuures pole vahet, mis seisukorras või kui suur on korter või kas seda üüritakse välja paariks kuuks või mitmeks aastaks.
Tähele tasub panna, et igal inimesel on õigus üldisele maksuvabale tulule suuruses 1728 eurot aastas ehk 144 eurot kuus. Pensionäridel on õigus saada täiendavalt maksuvaba pensioni kokku 2304 eurot aastas ehk 192 eurot kuus. Maksuvaba tulu kohaldub kõigile tuludele, mille hulka kuuluvad nii palga-, üüri-, ettevõtluse kui ka muud tulud.
Maksu- ja tolliamet kontrollib maksumaksjaid riskianalüüsi põhjal. Maksuriskide hindamisel võtame arvesse nii tema enda kui ka temaga seotud isikute ja äriühingute deklareeritud andmeid ning ka muudest allikatest saadavat infot. Vaadatakse rahvastikuregistrit, kinnistusregistrit, isiku deklareeritud postiaadressi, kohaliku omavalitsuse andmeid, deklareeritud eluasemelaenu intresse, kinnisvaraportaale jne.
Eelkõige anname inimestele teavitusi edastades võimaluse ise oma maksudeklaratsioone parandada, kuid teeme siiski ka maksukontrolle koostöös kohalike omavalitsustega. Samuti informeerime inimesi üüritulu deklareerimise vajalikkusest, kui maksuhalduril on tekkinud kahtlus, et tulu ei deklareerita.
Üüritulu kipubki tihti deklareerimata jääma puht teadmatusest. Vajalik on inimeste üldise teadlikkuse suurendamine, aga ka meeldetuletused ja tähelepanu juhtimine konkreetsetel juhtudel, kui maksu- ja tolliametil on alust arvata, et üüritulu pole deklareeritud. Hea meel on tõdeda, et maksekäitumine muutub igal aastal paremaks – tänavu deklareeris üüritulu juba üle 23 000 inimese.