Kinnisvaraturule annaksid hoogu laenuraha ja hinnatõus
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Enam kui kaks ja pool aastat kestnud kinnisvarahindade langus on pidurdumas. Kas turg keerab 2010. aastal uuele tõusule, stabiliseerub või jätkub langus?
See sõltub peamiselt laenuraha kättesaadavusest, inimeste üldisest meelsusest ja paljudest väikestest mõjuritest, kirjutab Rait Riim kinnisvara erilehes Kodu ja Kinnisvara.
Kinnisvaraturu ja kogu Eesti majanduse suurimaks mootoriks möödunud tõusu ajal oli Skandinaaviast tulnud odav laenuraha, mille sissevool riiki 2007. aasta esimesest poolest selgelt vähenes.
Kui buumi tipus kasvas era- ja ärilaenude maht enam kui kolme miljardi võrra kuus, siis alates 2009. aasta algusest on laenumahud vähenenud suurusjärgus 650 miljonit krooni kuus.
Sõltuvus laenurahast
Pankade käitumisest võib järeldada, et nende viimaste aastate eesmärk on olnud oma bilansside mahtu siinmail vähendada.
See on ka mõistetav, sest 2009. aasta III kvartalis siinselt turult saadud 19 miljardi kroonine kogukahjum on mõtlemapanev.
Seega sõltub kinnisvaraturu käekäik suuresti laenukraanide avatusest – kui laenuraha väljastatakse vabamalt, elavdab see ka turgu; kui kraanid jäävad kinniseks, on ka turu taastumine keerukam.
Kui finantsturg elavneb, võib laenamise takistuseks saada eestlaste suhteliselt suur laenukoormus. Paljud kinnisvaraomanikud ei saa oma vara müüa, sest laenujääk on vara väärtusest suurem.
Kui buumi ajal laenati miljoneid lennult, siis majanduskriisi taustal kaalutakse iga kohustuse võtmist äärmiselt hoolikalt, sest kindlustunne tuleviku ees on vähenenud.
Hoolimata Euribori praegusest rekordmadalast tasemest (ligi 1%) jääb oht, et see võib kiirelt taastuda oma tavapärasele tasemele, milleks on 4-5%. Kui lisada veel pankadepoolse marginaali tõus, võib laen kujuneda koormavalt kalliks.
Alates 2009. aasta teisest poolest võib siiski täheldada inimeste positiivsemat meelestatust kinnisvaraturu tuleviku suhtes.
Kuigi jätkuvalt tuleb negatiivseid teateid majanduse üldisest madalseisust, on kinnisvaraturg selgelt elavnenud. Ligemale 50-60% langenud kinnisvarahinnad on muutnud uue kodu soetamise paljudele taskukohaseks.
Lootuses, et põhi on käes, tehakse järjest enam tehinguid. Nii on üksikutes sektorites toimunud ka väike hinnatõus. Positiivse meelestatuse jätkumine võib turu edaspidisest kukkumisest päästa, kuid suuremaks tõusuks oleks siiski vaja tuge laenurahalt.
Arendusseisak sulab
Viimase aastaga on märkimisväärselt vähenenud kinnisvarakuulutuste arv. Kui kinnisvarabuumi lõppedes oli turul vaba umbkaudu 7000 elamispinda, siis nüüdseks on see hulk vähenenud enam kui poole võrra.
Praeguse müügitempo taustal tähendab see küll laovarusid 1-2 aastaks, kuid ostjate valikuvõimalused on selgelt väiksemaks jäänud.
Müügipakkumiste kahanemise jätkumine toetaks omakorda aga kinnisvarahindade tõusu.
Nüüdseks on üksikud arendajad andnud teada uute projektide alustamisest või täpsemalt öeldes vanade, külmutatud projektide ülessulatamisest.
Arendustegevuseks on soodne aeg, sest ehituse hind on madal.
See võimaldaks pakkuda korraliku kasumiga uusi elamispindu ka suurusjärgus 15 000 – 18 000 kr/m2 eest.
Selline hinnaklass oleks soodsam praegu pakutavatest uutest korteritest ja sunniks vanemaid arendusprojekte täiendavale hinnalangusele.
Kuna pangad kinnisvaraarendustele laenu ei anna, pole massilist ehitamist lähiajal siiski oodata.
Alanud aasta näitab, milliseks kujuneb siinne kinnisvaraturg lähiaastatel. Signaale on nii positiivseid kui negatiivseid, kuid suured muutused võtavad siiski aega.