Milliste puuduste korral saab kinnisvara ostja sõlmitud lepingust taganeda?

Ostu-müügiprotsessis oma tulevikust uues kodus unistades võivad olulised asjad jääda märkamata, samas peab müüja neist ostjaid varakult teavitama, et vältida hilisemaid pikki vaidlusi.

FOTO: Scanpix/CORBIS

Tehingud kinnisvaraga on tänapäeval sagedased – nii mõnigi kord selgub aga alles pärast müügitehingut, et ostetud korteril või majal on varjatud puudused. Kui pärast ostu ilmnevad asjaolud, millest ostja polnud teadlik, ei vasta ostetud kinnisasi müügilepingus kokku lepitud tingimustele. Siis kerkib päevakorda küsimus, kas ja millistel juhtudel saab ostja müügilepingust taganeda või hoopis nõuda müüjalt puuduste kõrvaldamist, kirjutab CKE Kinnisvara büroo juhataja, jurist Birgit Jõgi.

Keskseks küsimuseks on, et millistel juhtudel saab ostja esitada müüjale müügilepingust taganemise avalduse? Müügilepingust taganemise all mõistetakse müügilepingu sõlmimise eelse olukorra taastamist ehk ostja annab ostetud kinnisasja tagasi müüjale ning müüja tagastab ostjale raha.

Kui ostjale on müüdud puudustega asi, ei tähenda see kohe taganemisavalduse esitamist müüjale, vaid esimene eeldus on, et ostja teavitab müüjat puudustest. Pärast teavitamist oleneb paljuski müüja huvist asi heastada, mille tulemusena võib probleem saada lahenduse ning ostja ei peagi lepingust taganemise õigust kasutama.

Esimese etapina peab ostja teavitama müüjat kinnisasja lepingutingimustele mittevastamisest.

Puudusest teavitamine

Teavitada tuleb mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ostja müügieseme lepingutingimustele mittevastamisest teada sai (millal puudusest teada sai) või pidi teada saama.

Kindlasti soovitame müüjat teavitada puuduste avastamise korral kirjalikult või vähemalt e-kirja vahendusel ning samuti jätkata pooltevahelist edasist suhtlust e-posti vahendusel.

Selliselt saab fikseerida puudusest teavitamise aja, mis võib hiljem olla asja lahendamisel määrava tähtsusega.

Kui korteril või majal ilmnevad puudused, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist.

Näiteks selgub pärast ostu, et kinnisasjal puudub ühel seinal soojustus või kandekonstruktsioon on kahjustatud – ostja peab sellest müüjat teavitama.

Juhul kui ostja nõuab müüjalt puuduse likvideerimist ja müüja seda mõistliku aja jooksul ei tee, võib ostja asja ise parandada või tellida paranduse ning pärast kulutuste katmist nõuda müüjalt tehtud kulutuste hüvitamist.

Kui müüja keeldub hiljem kulutuste hüvitamisest, on ostjal õigus pöörduda nende väljamõistmiseks kohtusse. Kulutused peavad olema vajalikud, põhjendatud ja tõendatavad.

Lepingust taganemine

Alternatiivina eelmisele lahendusele, mil ostja ise kõrvaldas puuduse(d), on ostjal õigus kasutada ka lepingust taganemise õigust. Kui ilmneb, et müüja on lepingut rikkunud ja ostja on sellest müüjat teavitanud ning asja parandamine või asendamine pole võimalik või ka ebaõnnestub või kui müüja keeldub asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist, on tegemist müüjapoolse olulise lepingutingimuste rikkumisega.

Seega pärast ostu korteril või majal ilmnenud puuduse korral, mil müüja ei heasta rikkumist, annab see ostjale õiguse lepingust taganeda. Selleks peab ostja esitama müüjale lepingust taganemise avalduse.

Näiteks ostab ostja korteri elamiseks ja kütteperioodil ilmneb, et küttesüsteemid ei tööta ning sellest polnud ostjat teavitatud. Kui eluruumi ei saa kütta, ei vasta see lepingutingimustele. Kui müüjat on sellest teavitatud ning ta ei paranda asja või hoopis keeldub sellest, võib ostja esitada müüjale taganemise avalduse. Taganemisavalduse esitamine peab samuti toimuma mõistliku aja jooksul, sest kui seda ei tehta, võib tekkida risk, et mõistlik aeg lepingust taganemiseks võib ka mööduda.

Seega kinnisasjal (korteril või majal) puuduste ilmnemisest teadasaamise korral peaks müüja tundma asja lahendamise vastu kohe huvi, vältimaks ostja taganemisõiguse kasutamist müügilepingust. Tähtis on, et müüja peab näitama omalt poolt initsiatiivi eesmärgiga ilmnenud vead ostjale heastada.

Märgi puudused lepingusse

Selguse huvides tuleb müügilepingus märkida alati ära kõik teadaolevad puudused, sest võimalikus tekkivas vaidluses on määravalt olulise tähtsusega see, kas müügilepingu sõlmimisel ostja teadis puudusest või mitte ning millistele tingimustele vastavas kinnisasja müügis olid pooled kokku leppinud.

Tagasi üles
Back