Eesti üürituru eripärad ulatuvad 1990. aastate algusesse

Vastakad arvamused, kelle tasuda peaksid üüriturul jääma maakleritasud, tekitavad siiani vaidlusi. Tihenev konkurents kinnisvaraturul on aga juba muutusi toonud.

FOTO: Scanpix/CORBIS

Eesti üüriturg koos kõigi oma eripäradega on käesoleval aastal palju kõneainet pakkunud. Üüriturul reegliks olev ja üürilevõtjaid pahandav kohustus maksta maakleritasu on kirgede tormi üks peamisi põhjusi. Miks see aga nii on ja kuidas selline tava on välja kujunenud?

Iseenesest pole komme, et tarbija maksab kinni kõik toodete ja teenustega seotud kulud, ju midagi enneolematut. Kinnisvaraturgu eristab aga teistest majandusharudest see, et tarbija maksab kinni kõik kulud ja enamjaolt ei maksa teenusest tulu saav osapool midagi.

Et aru saada, kuidas selline veidravõitu olukord on tekkinud, peame tagasi minema 90ndate algusesse, kui nii meie riik kui ka kinnisvaraturg olid verinoored.

Ähmane algus

Omandireformi käigus, mil vara erastati ja tagastati, tehti varade omanikeks tuhandeid kaasmaalasi, kellest paljude jaoks oli tegemist ootamatu ja õnneliku sündmusega. Endistest üürnikest ja varade kasutajatest olid korraga saanud omanikud ja seda suure algustähega. Popsitalu-rahvast oli korraga saanud härrasrahvas ja see tõstis eneseuhkuse skaala lakke. Tekkis teatav arrogantsus nii maaklerite kui üürilevõtjate suhtes – värskete omanikena tajuti enese jõupositsiooni ning kuna omanikeks oligi saanud suurem osa täisealisest elanikkonnast, siis oli ka põhjust.

Loomulikult ei peetud vajalikuks hakata kellelegi vahendamise eest maksma. Kes elamispinda tahtis, see pidi ka maksma. Konkurents üürileandjate vahel puudus, korteri tühjaks jäämise ohtu ei olnud siis ega ole ka praegu. Tõsist vastast sellisele mõtteviisile polnud toona ka kinnisvaramaakleritest, kes üleöö tekkinud kinnisvaraturul ja erastamiste-ärastamiste sogasevõitu vees alles ujuma õppisid.

Kinnisvara olemus, kinnisvaraturu toimimise põhimõtted ja tegevused olid kinnisvaramaakleri tiitli saanud tegelaste jaoks paras udu. Maakleri ametit alles hakati õppima ning kes peaks ja kas üldse mingi teenuse eest maksma, selle üle mõtiskleti hiljem. Nõuka ajal polnud ju midagi sellist nähtud ega kuuldud, kogemus puudus, mistõttu maaklerite enesekindlus oli habras ja nägemus kinnisvaraturu õiglasest toimimisest ähmane.

Sama kehtis tegelikult ka üürilevõtjate kohta, kes ei osanud seisukohta võtta ega selga sirgeks ajada. Turg oli noor, tavad kujunemata. Seetõttu polegi midagi imestada, et võitsid need, kes esimesena reageerisid ja oma seisukoha peale surusid.

Oli see nüüd mõistlik või teadlik tegevus, on juba iseküsimus. Elus on ikka kombeks, et kes esimesena reageerib ja kindla seisukohaga esineb, see edumaa saavutab ja teatavatel juhtudel standardi kehtestab – nagu juhtus ka Eesti üüriturul.

Konkurents tiheneb

Kas viimased 20 aastat kehtinud harjumuses on veel elujõudu järgmised 20 aastat, on praegu veel enam kui keeruline öelda. Jää on igal juhul liikuma hakanud, kuid triivimise kiirus ja tulemus on teadmata. Keeruline on tulevikku prognoosida seetõttu, et paralleelselt on käimas mitu protsessi.

Ühelt poolt näitab kinnisvaramaaklerite koda julget initsiatiivi ning on koostöös Eesti standardikeskuse ja tarbijakaitseametiga reguleerimas nõudeid kinnisvaramaaklerite teenuste pakkumisele. Kui osapooltel jõudu ja energiat jätkub, võib see tähendada muudatusi maaklerite töös ning teenustasu küsimine muutub läbipaistvamaks ja põhjendatud tegevuseks.

Maaklerid üksi – ja päris kindlasti mitte siis, kui enamik maakleritest kaasa ei tule – turukäitumist muuta ei suuda. Laiemad protsessid võivad aga turuosaliste käitumisele veelgi enam mõju avaldada.

Märkimisväärselt on 20 aastaga muutunud turuosaliste mõtteviis ning eriti viimaste aastatega on turule lisandunud inimesi, kes olude sunnil või vabal valikul peavad igati normaalseks ja mõistlikuks üüri­korteris elamist.

Omanikuks olemise võlud ja valud on eriti hästi selgeks saanud viimase viie aasta jooksul. Seega on üürihuviliste hulk justkui tõusuteel. Samas mõjutavad majandust ja kinnisvaraturgu rahvastikuprotsessid, mis näevad ette elanike arvu kahanemist ja järelikult ka üürilevõtjate vähenemist.

See võib tähendada aga seda, et üürileandjate konkurents majanduslikult kindlustatud ja pikaajalist üürisuhet soovivate üürnike nimel muutub tõsisemaks – maakleritasu küsimata jätmine on hea müügiargument ja eristumise võimalus.

Üüriturul tundub kindel olevat vaid see, et järsku ei muutu siin midagi. Turuosalisi on palju, erilist üksmeelt nende vahel pole ning see tähendab, et muutused toimuvad aeglaselt. Üks võimalikke stsenaariume on elamispindade üüriturul sama, mis on juhtunud äripindade üüriturul – ka seal valitses hulk aastaid tagasi komme, et üürilevõtja maksis kinni maakleritasu.

Aastatega, justkui tasahilju, see aga muutus ning nüüd maksab maakleritasu valdavalt kinni üürileandja. Sagedased on ka juhtumid, kus maakleritasu makstakse pooleks, kuid harvad on juhtumid, kus vaid üürilevõtja maksab üksinda kogu summa kinni. Kas nii läheb ka elamispindade üüriturul, saame näha ilmselt mitte varem kui kümne aasta pärast.

Tagasi üles