Tallinna eramuturg stabiilses, kuid positiivses trendis
21. jaanuar 2012, 16:47
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Eramuturg Tallinnas on juba teist aastat püsinud stabiilsena, oluliste muudatusteta tehingute ja pakkumiste arvus. Samas ostetakse üha rohkem kvaliteetseid eramuid, mis kergitas mullu ka keskmist tehinguhinda.
Möödunud aastal tehti Tallinna hoonestatud elumaadega 346 tehingut, mis on vaid ühe tehingu võrra rohkem kui 2010. aastal. Kas tehinguaktiivsus on Tallinna kinnisvaraturu jaoks väike või piisav, see sõltub nagu teistegi Eesti majandusnäitajate puhul võrdlusbaasist. Võrreldes buumiaja tipuga, mil aastas tehti 714 tehingut, on praegune tehinguaktiivsus küll poole väiksem, kuid siiski märgatavalt kõrgem aastatest 2008–2009, kui tehinguid tehti vaid 246.
Suhteliselt sarnane olukord valitses ka Harjumaa hoonestatud elamumaa turul kokku, kus 2011. aastal teostati 1147 tehingut ja 2010. aastal vastavalt 1141. Võrdlus buumi tipuga näitab enam kui kahekordset tehingute arvu langust Harjumaal. 2009. aastal tehti aga 889 tehingut, mis näitab justkui madalseisust väljatulekut.
Ka pakkumiste arv viimasel kolmel aastal on püsinud suhteliselt stabiilsena. Majade pakkumiste arv on Tallinnas olnud vahemikus 500–700 müügipakkumist. Koos suvilate ja majaosadega (sh paarismajad) ligikaudu 750–950 müügipakkumist. Harjumaal kokku oli käesoleva aasta alguseks ca 2200 majapakkumist, kolme aasta lõikes on see arv kõikunud 1600–2400 pakkumise piires.
Pakkumishinnad on buumiajast langenud u 35–40% ja püsinud viimastel aastatel stabiilsetena, näidates aasta lõpuks siiski väikest kasvutendentsi. Kui vaadata pakkumiste struktuuri, siis näiteks Tallinnas on ligi 15% pakkumiste puhul tegemist uute majadega.
Hinnad visad taastuma
Tehinguhinnad on olnud visamad taastuma ja alles 2011. aasta näitas eelmiste nn masuaastatega võrreldes kasvutendentsi. Tõustes 2010. aasta keskmise tehinguhinna tasemest ca 172 000 eurot möödunud aastal 192 000 euro tasemeni ehk aasta võrdluses ca 10%. Jõudes seega ca 10% kõrgemale kinnisvarabuumi alguse hinnatasemest, mil hind oli 173 000 eurot. Samas buumiaegsele keskmisele hinnale 292 000 eurot jääb see märgatavalt alla.
Palju on märgitud, et möödunud aastal kasvasid keskmisest jõukamate isikute ostud ja seoses sellega on tõusnud huvi «masu» ajal vaibunud luksuslike eramute vastu, mis omakorda on tõstnud keskmist hinda.
Iseenesest on see tõsi, kuna 500 000 eurot ja enam maksvate elamute tehingute arv jõudis Tallinnas lõppenud aastal 10 tehinguni. Kuid võrreldes ülemöödunud aastaga ei ole selliste tehingute arv tõusnud üle viiendiku.
Seega saab elamute turul rääkida aasta lõikes 10-protsendilisest hinnatõusust. Võrreldes 2010. aastaga, mil domineerisid rohkem soodsa hinna ostud, on 2011. aastal enam hakatud ostma kvaliteetset ehk keskmise või keskmisest kõrgema kvaliteediga vara.
Seda näitab ka 2010. ja 2011. aasta tehingute mediaanhinna võrdlus. 2011. aasta mediaanhind ehk hind, millest pooled tehingud olid kallimad ja pooled odavamad, oli ca 160 000 eurot. 2010. aastal oli vastav näitaja ligi 144 000 eurot ehk ka mediaanhind on tõusnud umbes 10%.
Kokkuvõtlikult on eramuturg niisiis liikumas stabiilses, aeglase hinnatõusuga tempos. Tehingute arv lähiajal ilmselt oluliselt ei muutu. Majade valik aga hakkab vähenema, kuna uusi maju ehitatakse vähem. Näiteks 2011. aasta esimese kolme kvartaliga väljastati ehituslube 94 üksikelamule, 15 paariselamule ja ühele ridaelamule, mis näitab, et eelkõige ehitatakse maju enda tarbeks, mitte arendamiseks. Kuigi vahepealsetel buumiaastatel on maju, eriti Tallinnast väljapoole, arendatud arvestataval hulgal, siis paraku ei rahulda nende asukoht ja kvaliteet varasemast nõudlikumat ostjat. Jätkuvalt lähevad kehvalt kaubaks paljud nn põllupealsed, buumiajal ehitatud elamud, kus puuduvad kõik vajalikud taristu elemendid nagu asfaltteed, tänavavalgustus, ühistranspordipeatus.
Ostjad valivad enim 1000 m² kruntidel ja kuni 200 m² maju, hinnatasemelt kuni 220 000 eurot. Olulised tegurid on hoone konstruktsioonid ja arhitektuur, kombineeritud ökonoomne küttesüsteem, haljastus jne. Turul sobiva hinnataseme või kvaliteediga eramupakkumise puudumisel eelistatakse soetada paarismaja või ridaelamu osa, mille hinnad on Tallinna tehingutes jäänud valdavalt vahemikku 150 000 – 220 000 eurot.