Korteriühistute asutamine võib hakata toimuma riikliku sunniga
17. november 2011, 17:54
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Justiitsministeeriumis äsja valminud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu järgi muutuks korteriühistute asutamine automaatseks ehk seda tehtaks riikliku sunniga.
Eelnõuga toimub korteriomandiõiguse kodifitseerimine, mille käigus asendatakse kaks praegu kehtivat seadust – korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus – ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted.
Eelnõu kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku ehk korteriühistu vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise korteriühistu, selgus eelnõu seletuskirjast.
Kavandatava reformi tulemusena kaovad need segadused, mis praegu on tekkinud seoses korteriomanike ühisuse ja selle valitsejaga. Kolmandate isikutega, näiteks maja remontiva ehitusettevõtjaga lepingu sõlmimisel tekitab praegune korteriomanike ühisus segadust, sest pole selge, kes ikkagi on lepingu pool, kas valitseja või korteriomanikud ja kuidas teha kindlaks, kas ennast valitsejana esitlev isik üldse on seda. Eelnõuga välja pakutav automaatselt moodustuv korteriühistu on oluliselt arusaadavam lepingupartner, märgib justiitsministeerium eelnõu seletuskirjas.
Kahe aasta jooksul enne seaduse jõustumist seob olemasolevad korteriühistud ja kinnistud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri pidaja ehk kohtu registriosakond koostöös kohtu kinnistusosakonnaga. Korteriühistud, mis tekivad seaduse jõustumisel, peavad kuue kuu jooksul kandma registrisse juhatuse või valitseja. Samas ei kohaldu see nõue juhul, kui korteriomandeid on kuni 10 või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule.
Lisaks tavapärasele juhatusele, mis koosneb füüsilistest isikutest, võib korteriühistu juhatuse funktsioone eelnõu järgi täita ka juriidilisest isikust valitseja. See võimaldab jätkata professionaalsete valitsejate kasutamist juhtudel, kus selline lahendus on ennast õigustanud.
Korteriühistute puhul tuleb korraldada raamatupidamist ja koostada majandusaasta aruanne, mis ühisuste puhul praegu puudub. Kuni 10 korteriga majades võib juhatuse puudumisel raamatupidamist korraldada kassapõhiselt ega pea esitama majandusaasta aruannet registrile. Vähemalt 100 korteriomandiga ühistu puhul lisandub kohustuslik audiitorkontroll, mis tähendab täiendavaid kulusid nendele ühistutele. Selliste ühistute arvuks kujuneb ligikaudu 550, mis on umbes 2,6 protsenti kõigist ühistutest.
Eelnõu muudab ka korteriühistu tegevust korteriomaniku jaoks läbipaistvamaks. Igal korteriomanikul tekib juurdepääs korteriühistu pangaandmetele. Sellega väheneb oht, et korteriühistu juhatus kuritarvitab korteriomanike usaldust, sest iga muudatus korteriühistu kontol on korteriomanikele nähtav.
Mõnevõrra muutuvad eelnõuga korteriomaniku kui ehitise kaasomaniku vastutuse põhimõtted. Eelnõu kohaselt tuleb ehitisest lähtuva ohu realiseerumisel, nagu näiteks katuselt allakukkunud purikas, esitada kahju hüvitamise nõue korteriühistu vastu.
Eelnõu täpsustab korteriühistu maksejõuetuse regulatsiooni. Nagu iga juriidilise isiku puhul, tuleb kohtule esitada pankrotiavaldus, kui korteriühistu on muutunud püsivalt maksejõuetuks. Pankroti tulemusena korteriühistut siiski ei likvideerita, vaid sisuliselt saneeritakse ehk kohus kehtestab korteriühistule ise sellise majanduskava, mis tagab korteriühistu jätkusuutliku tegevuse. Sellega on kaitstud ka võlausaldajate, sealhulgas võimaliku purikaohvri õigused, seisab seletuskirjas.
Seaduse rakendamiseks on vaja siduda olemasolevad korteriühistud ja korteriomandid. Esimene osa arendustöödest registrite infosüsteemides peab olema tehtud 2014. aasta alguseks, teine osa korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumise ajaks 2016. aastal. Osa vajalikest arendustöödest teeb registrite ja infosüsteemide keskus ise, osa tuleb tellida. Registrite ja infosüsteemide keskus on kulutuste suuruseks aastatel 2013–2016 eelanalüüsi käigus hinnanud kokku 273.056 eurot, mis tuleb ette näha järgnevate aastate riigieelarvetes.
Seaduse jõustumisel korteriühistute hulk eelduslikult kahekordistub, selgub eelnõu seletuskirjast.
Seaduse põhiosa jõustumise tähtajaks on 2016. aasta 1. jaanuar. Kaks aastat varem jõustuvad muudatused, mille alusel viiakse läbi olemasolevate korteriühistute ja korteriomandite sidumine.
Eelnõu on saadetud suurele kooskõlastusringile kooskõlastustähtajaga tuleva aasta 27. jaanuar.