Müüjad hindavad oma vara üle emotsionaalsusest
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Lapsepõlvekodud on inimestele südamelähedased ja nendest loobuda on emotsionaalselt üsna raske – seetõttu kiputakse neid ka üle hindama, räägib Arco Vara kinnisvarabüroo Eesti hindamisosakonna juht Karin Lapp Postimehe lisas Kodu ja Kinnisvara.
Kas enne kinnisvara müükipanekut tuleb müüja ja hindaja vahel ette ka vaidlusi?
Mitte eriti. Kui maakler objekti vahendab, üritab ta kliendile selgitada ka turuolukorda ja müüdava objekti väärtust. Üldjuhul panevad omanikud vara müüki kõrgema hinnaga, kuna see lisab nende arvates kauplemisruumi.
Kas eeskuju võetakse naabruses asuvate objektide hindadest?
Kindlasti. Kahjuks võetakse eeskuju pakkumishindadest, mis on alati kõrgemad, kui reaalselt toimunud tehinguhinnad. Tehinguinfot teavad kõige paremini pikalt oma alal töötanud kinnisvaraspetsialistid – maaklerid ja hindajad.
Kas tuleb ette ka selliseid olukordi, kus müüja ettekujutused on niivõrd absurdsed, et hindaja või maakler tehingu vahendamisest üldse loobub?
Maakleritel juhtub seda rohkem kui hindajatel, kuna hindajatel ei ole lubatud turuväärtust enne hinnangu väljastamist kliendile avalikustada. Siiski saadavad paljud oma pildid hindajatele meilitsi ja paluvad ligikaudset turuväärtuse määramist, et otsustada, kas hinnangu tellimine on otstarbekas või mitte.
See pole aga hea – piltidelt võib olukord paista teistsugune kui kohapeal ja seetõttu võib algselt välja öeldud tulemus muutuda.
Üldjuhul ei soovi maaklerid aga oma aega ega reklaamiraha raisata selgelt liiga kõrge hinnaga objektidele.
Kas müüjat vaevab hirm, et müügihind võib osutuda liiga madalaks?
Kahtlus tekib tavaliselt siis, kui ostja on hinda kõvasti alla kaubelnud ja müüja näeb, et pakkumises on kõrgema hinnaga objektid. Sellisel juhul on mõistlik nõu küsida maaklerilt või hindajalt.
Kui müüja kardab, et maakleril võivad olla oma huvid mängus (vahendustasu), siis hindaja on alati erapooletu, isegi juhul, kui ta on maakleriga samast ettevõttest.
Kas vahel hindab müüja oma vara ka liiga madalalt?
Üliharva. Minul pole sellist olukorda kunagi olnud. Madalad hinnad on tingitud eelkõige kiirest rahavajadusest.
Kuivõrd loevad müüja emotsioonid-mälestused hinda küsides ja millised need tavaliselt on?
Korterite puhul ma seda eriti märganud pole, küll aga maamajade puhul. Lapsepõlvekodud on inimestele südamelähedased ja nendest loobuda on emotsionaalselt üsna raske – seetõttu kiputakse neid ka üle hindama.
Kui midagi on oma kätega üles ehitatud, väärtustatakse ka oma kätetööd ja aega, mis selleks kulus.
Mille põhjal hindaja oma otsuse teeb?
Hindaja lähtub eelkõige objekti asukohast, infrastruktuurist, looduskaunidusest ja veekogude lähedusest. Samuti on olulised näitajad objekti seisukord ja suurus, tehnovõrgud, juurdepääsuteed, suuremate maade puhul ka mullaviljakus.
Kõik hindajad peavad lähtuma Eesti Vara Hindamise Standarditest, neid on kokku 12. Büroode kaupa üldised põhimõtted seega ei erine.
Turuväärtuse leidmiseks kohandatakse võrdluseks kasutatud turutehinguid hinnatavale objektile. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast.
Väärtusteguritele antud kaalud jäävad suhteliselt subjektiivseks ning sõltuvad suuresti hindaja tehtud otsusest ning valikutest. Seetõttu võivad erinevate büroode poolt määratud turuväärtused erineda. Tavapärane erinevus on sõltuvalt objektist kuni 10%.
Pankadel on olemas nimekiri büroodest, kelle eksperthinnanguid aktsepteeritakse. Üldiselt kontrollivad pangad hindajaid hoolega ja eelistavad konservatiivselt lähenevaid hindajaid.
Kuidas tuleks hinnata hindajat?
Eelkõige tulekski vaadata, keda pank aktsepteerib. Kontrollida võib kutsetunnistuse olemasolu, kuuluvust Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingusse, vaadata ettevõtte suurust ja mainet ning teenustasu hinda. Väga odavalt pole kvaliteetset teenust võimalik saada.