Pankrotimajade ostja võtab suure riski

Toomas Ploom on põhjalik mees. Ülenurme vallas Jaani tee elurajoonis jäi tal majakaup katki, sest dokumentide ja garantiidega on seal lood kehvad. Foto: Margus Ansu / montaaž

Kui Tartu külje all elurajooni arendanud firma pankrotistus, võttis ohjad enda kätte võlausaldaja Swedbank, mis pani hooned müüki. Toomas Ploom arvas, et ostab sealt ühe sellise paarismajaboksi, ent loobus sellisest riskist.
 

Ploom istus juulis koos abikaasaga notari juures ja kuulas, kuidas notari abi talle ostu-müügilepingut ette luges. Pooleliolevate majade müügist huvitatud Swedbank oli andnud juba tema laenutaotlusele heakskiidu ja kohe kui ristid lepingul all, pidi pank laenuraha müüjale üle kandma.

Ploomi jutu järgi loeti talle ette, et müüja ei vastuta hilisemate puuduste ja vigade ilmnemisel nende eest. Veelgi enam – pankrotihalduri esindajal ega kinnisvaramaakleril polnud esitada talle maja ja selle juures tehtud tööde kohta ühtki tõsiseltvõetavat dokumenti peale arhitekti eskiisi, ehkki pabereid pidanuks olema korraliku paki jagu.

Põhjalik mees
Paarismaju käsitleb seadus kortermajadena, mis tähendab, et nendega peaks tegelema litsentseeritud ehitaja ja omanikujärelevalve, tehtud tööde kohta peaks olema päevikud, töökoosolekute protokollid, eriosade projektid ja nii edasi. Ei midagi säärast! «Ainult jutt on! Aga mina tahan teada, kust jookseb põrandasoojustuse toru,» räägib Ploom.

Ploom on põhjalik mees – ta on otsinud endale sobivat elamist juba poolteist aastat, aga kord on jäänud ost pankade karmistunud laenutingimuste, siis olematu ehitusdokumentatsiooni, seejärel aga silmanähtavalt viletsa ehituskvaliteedi taha. Osa pooleliolevaid maju on aga lihtsalt puhtaks varastatud.

Jaani tee paarismaja müüjal polnud Ploomile esitada dokumente elektrivõrgu, gaasi ja veevärgiga liitumise kohta. «Neil ei olnud mitte midagi notariaalse lepinguga kaasa anda,» räägib Ploom.
Ülenurme valla ehitusnõunik Tiit Lukas tunnistab, et Ploomi huvitanud Jaani tee elurajoon Tartu-Viljandi maantee ääres on probleemne.

«Üksikelamut võib ise ehitada, aga kaksikelamut enam mitte,» selgitab ta. «Ehitusalane dokumentatsioon on seal vist tehtud, aga seda pole antud arendajale üle, sest arendaja jäi võlgu.»
Jaani tee elamurajooni osas majades elavad inimesed juba sees, aga Lukas kinnitab, et ühelegi müüdud majale pole antud kasutuslubagi. Niisiis ei tohiks neis majades tegelikult keegi elada.

Lukase sõnul on pankrotistunud elurajoonidest elamu ostmine väga suur risk ja ostja peaks igal juhul endale enne notari juurde minekut selgeks tegema, millised dokumendid on olemas. «Aga eks keegi ikka ära ostab – kõik sõltub hinnast,» nendib ta.

Ehitusloa taotlemiseks vajalik arhitekti eskiisprojekt on Lukase sõnul vallal olemas, aga eriosade ja konstruktiivse osa projekti mitte. Arvestades olukorra erakordsust, arvab ta, et tagantjärele on võimalik hoone dokumentatsioon siiski korrastada.

«Ma arvan küll – midagi tuleb välja mõelda, sest heauskset ostjat ei saa ju otseselt süüdistada. Selge on see, et ehitustööde päevikuid ei ole võimalik tagantjärele valmis kirjutada,» lisab ta.
Jaani tee elurajooni puhul lubab müüja vajalikke liitumisi nii Eesti Energia, Eesti Gaasi kui veevärgiga, aga Lukas soovitab sellegi enne järele kontrollida.

Tartu valla arhitekt Reemo Timmermann kinnitab, et pooleliolevate hoonete dokumentatsiooniga esineb probleeme selleski omavalitsuses.

«Tihtipeale on häda selles, et endine omanik ei anna dokumente uuele omanikule üle,» seletab ta. «Dokumendid on kuskil arhiivides olemas, aga neid tuleb ikkagi taga otsida.»

Jaani tee elurajooni arendanud firma ABV Linnaarendust juhtisid Boris Kalinin ja Alari Tinno. Ettevõtte pankrotihaldur Oliver Ennok tunnistab otsesõnu, et pankrotipesast maja või paarismajaboksi ostmine ongi paratamatult tavapärasest suurem risk. «Pankrotivara puhul on ostja risk arusaadavalt suurem,» nendib ta.

Ennok lisab, et Jaani tee elurajooni dokumendipakk pole täiuslik. «Osasid objekte on väga kerge müüa, sest arendaja ehitusdokumentatsioon on väga korrektne,» ütleb ta. «Jaani tee puhul ei olnud aga dokumentatsioon väga heas korras.»

Ongi riskantne ost
Pankrotivara puhul kehtivadki Ennoki sõnul teistsugused mängureeglid. «Haldur võttis võlgnikult vara käsutamise üle ja mina ei saa teada, kas vara on ehitatud õigesti ja kas see on vettpidav või mitte,» tunnistab ta.

«Sestap panevadki notarid omaalgatuslikult lepingusse ostja kaitseks kinnitused, et ostja peab teadma, et tegu on pankrotivaraga, ja müüja esindaja ei saa vastutada selle eest, millega on täpselt tegu,» seletab ta.

Probleem on selles, et pankrotistunud arendaja läheb likvideerimisele ja tehtud tööle ei saa anda normaaloludes tavapärast garantiid. Kui hiljem ilmnevad hoonel mingid puudused, ei jää ostjal üle muud, kui esitada oma nõue pankrotipessa.

ABV Linnaarenduse kinnistutele on seatud aga hüpoteek Swedbanki kasuks ja see tähendab, et esimeses järjekorras rahuldatakse just panga nõue.

Arvestades kinnisvarahindade kukkumist tähendab see, et pärast Swedbanki nõuete rahuldamist ei jää ülejäänud võlausaldajatele suure tõenäosusega midagi rohkem kui tühjad pihud.

Ranged nõuded

Paariselamuboks vajab kasutusloa saamiseks tervet dokumendipakki.
Kui tegu ei ole üksikelamuga, siis:
•    esitatakse kogu ehitise projektdokumentatsioon – konstruktiivne osa, eriosade projektid, ehitustööde päevikud, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid, teostusjoonised ja ehitustoodete vastavussertifikaadid
•    vaja on päästeteenistuse inspektori väljastatud teatist objekti ülevaatuse kohta, ehitise elektripaigaldiste nõuetekohasuse tunnistust, vee- ,kanalisatsiooni-, sadevee-, gaasi-, elektri-, sidetrasside ja maaküttetorustike teostusjooniseid
Allikas: Ülenurme vallavalitsus