Kuidas saada eraisikuna kobarkino omanikuks?
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Kinnisvara ostmine üüripinnaks on Baltikumis populaarne investeerimisviis raha arvel hoidmise kõrval, ehkki eraisikud saavad kinnisvarafondi vahendusel olla ka ärikeskuste ja kinohoonete omanikud. Võimalusest omada eraisikuna või ettevõttena kinnisvarafondi vahendusel suuremaid objekte teatakse aga Northern Horizon Capitali fondijuht Tarmo Karotam sõnul üsna vähe.
Enamasti investeeritakse kinnisvarasse omal käel ja väikestviisi n-ö otseinvesteeringuna, mille laeks rahalises vääringus on panga tagatud laen või olemasolev vaba raha. Seetõttu piirduvad ka investeeringud kinnisvarasse isiklike võimaluste piires järjekordse üürikorteri või muu üüripinna soetamisega.
Samas tegutsevad Eestiski ärikinnisvarasse investeerimisele spetsialiseerunud kinnisvarafondid, kes pakuvad huvilistele võimaluse vabalt valitud panusega osaleda tunduvalt suuremate objektide omamisel, olgu selleks näiteks Vilniuse Rimi kaubanduskeskus, Riia büroohoone või Tallinna kesklinnas paiknev kobarkino.
Lai haare maandab riske
Tavapäraselt on kinnisvaraportfellid komplekteeritud selliselt, et objektid paikneksid erinevates asukohtades, sh eri riikides ning esindatud oleks erisugusesse varaklassi kuuluvad hooned.
Seeläbi maandatakse ka nn ühe linna ja ühe hoone riski, mille atraktiivsus ajas võib majanduskeskkonna muutumise tõttu varieeruda.
Kaasatud ekspertteadmised
Investori jaoks maandab riske see, et fondil on asjatundlik teave nii lokaalsel kui ka globaalsel kinnisvaraturul toimuvast, mis suurendab eeldust ajastada investeeringute ost-müük majandustsüklite atraktiivsetele perioodidele.
Fondid valivad objekte väga hoolikalt, tuginedes professionaalsele kinnisvaraturu analüüsile, ning korraldavad kinnisvarahaldajate toel ka objekti edasise haldamise selliselt, et investeeringu väärtus ajas pigem kasvaks.
Hoone korrashoid ja muud igapäevased haldusega seotud küsimused pole investeerija mure, vaid kinnisvarafondi haldaja hool. Samuti on investor vaba kohustusest tegeleda ise kinnisvaraarendusega ning saab kasutada selleks professionaale korralike üürnike ja pankade kontaktidega.
Fond otsustab ja vastutab
Teisalt kaob kinnisvarafondi kaudu investeerides võimalus omada otseinvesteeringuga samaväärset kontrolli investeeringu üle ning langetada kiireid müügi-ostuotsuseid.
Fondi kinnisvara investeerimisotsuseid fondi täpsete reeglite kohaselt langetab ning vastutuse võtab tehtu eest fondi nimel fondivalitseja, kes peab silmas pidama just investorite huve. Küll aga saab investor vabalt müüa järelturul fondiosakuid.
Hääleõigus on kõigil investoritel ning tasub väga täpselt tutvuda fondireeglitega, et näha, millised õigused ja kohustused osapooltel lasuvad. Suurtel investoritel on lisaks õigus taotleda esindatust kinnisvarafondi nõukogus või osaleda otsustusprotsessides, mis suurendab märgatavalt oma raha juhtimise võimekust.
Vähemaga rohkem
Tavapäraselt on atraktiivse ärikinnisvara hind miljonites eurodes, mis teebki üksikisikute ja ka ettevõtete valdkonda sisenemise väga raskeks, sest vaid paari käe sõrmedel võime tõenäoliselt kokku lugeda need eraisikud ja ettevõtted, kellel oleks selline summa investeerimisse paigutada ilma tõsiste probleemide tekitamiseta oma rahavoogudesse.
Samas on kinnisvarafondi vahendusel investeerimise rahaline barjäär märksa madalam. Näiteks kinnise fondi puhul algab minimaalne investeeritav summa 100 000 eurost, mis on praegu kahetoalise heas seisukorras korteri hind Tallinna kesklinnas.
Madalam sisenemisbarjäär muudab ärikinnisvara omamise realistlikumaks just neile eraisikutele ja ettevõtetele, kellel puuduvad finantsid atraktiivse ärikinnisvara ostmiseks ning ka huvi pidevalt kinnisvarahalduse ja rahavoogude juhtimise küsimustega tegeleda.
Kuna säästude summa pankades kasvab, toon ära ka hoiuste tootluse võrdluse ärikinnisvarasse investeerimisega.
Kui paremad hoiuseintressimäärad küünivad 3,05 protsendini, siis ärikinnisvara puhul on investoril kõik eeldused teenida edukate investeeringute puhul kogutootlust aastas vahemikus 13–18 protsenti, millest umbes poole moodustavad tavaliselt dividendid – see seletab ka teadlikemate investorite kinnisvaralembust.
Fondi vali soovide järgi
Kinnisvarafondide valikul tasub esmalt tutvuda konkreetse fondi strateegiaga ehk sellega, mille alusel objekte valitakse ja kuidas investeeringut juhitakse, aga samuti riskidega, mis sellise investeeringuga kaasnevad.
Tähtis on, et valik kattuks investeerija riskitaluvusega ja ettekujutusega sellest, kuidas tema vara väärtust kasvatatakse. Vähem oluline pole ka haldus- ja fonditasudega kurssi viimine.
Erinevalt otseinvesteeringute tegemisest kaasnevad kinnisvarafondiga vara haldamise kulud. Samas ei saa otseinvesteeringut pidada kuludevabaks, sest töö, mida muidu teevad fondivalitseja ja kinnisvarahaldaja, peab tegema kinnisvaraomanik ise.
Kuna kinnisvarahaldus on küllaltki tööjõumahukas, jäävad juhtimistasud vahemikku 1,8–2,2 protsenti fondi omakapitalist.
Juhtimistasude ning muude haldustasudega tasub tutvuda iga fondi puhul eraldi ning uurida, kas tulemus on investorile ka peale fonditasusid atraktiivne.
------------------------------------------------------
Kas investeerida iseseisvalt või kinnisvarafondi vahendusel?
Kaudsed investeeringud (kinnisvarafond)
• Kinnisvarariski jaotumine geograafiliselt ja varade lõikes.
• Professionaalne kinnisvarahaldus, hulgaliselt üürnike ja
pankade/investorite kontakte.
• Aktiivne varahaldus maksimeerimaks objekti väärtust.
• Arvestama peab fondi halduskuludega.
• Fondimahust lähtuvalt turu parimad finantseerimistingimused.
• Suurtel investoritel võimalus taotleda esindatust nõukogus ja
otsustusprotsessides.
• Minimaalne investeering jääb kinnisel fondil 100 000 euro piiresse.
Otseinvesteeringud
• Otsene kontroll investeeringu üle.
• Võimalus fookustada väiksematele objektidele/pindadele.
• Vabadus otsustada investeeringu saatuse üle.
• Ostu-/müügiprotsess üldjuhul kiirem.
• Suur nn ühe objekti risk.
• Suuremate objektide puhul vajab vaba raha, kuna
atraktiivsete objektide hinnad on tavaliselt miljonites eurodes.
• Eeldab varahalduse ja rahavoo optimeerimisega tegelemist.
ALLIKAS: Northern Horizon Capital