Broneerimislepinguid ei osata siiani kasutada
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Elamuotstarbelise kinnisvara müügipraktikas on broneerimislepinguid sõlmitud juba üle 10 aasta. Sellele vaatamata eksitakse selle lepingu olemuses endiselt, kirjutavad advokaat Pille Pettai ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel Postimehe Kinnisvara ja Ehituse erilehes.
Broneerimislepingu nime all sõlmitakse valdavalt lihtkirjalikke eellepinguid. Sellise praktika kujunemine võib olla seotud teadmatusega või ka sooviga kiiresti mingi paber ära vormistada lootuses, et kõik laabub.
Esineb ka käitumist, kus teadvalt sõlmitaksegi lihtkirjalik eelleping, kuivõrd see nagunii mingeid kohustusi kaasa ei too. Kuna valdavalt sõlmitakse kinnisvaratehinguid kinnisvarabüroode vahendusel, tuleb broneerimislepingu ja eellepingu vahel erisuste mõistmine kasuks ka kinnisvarabüroode kaudu tegutsevatele maakleritele.
Erinevad lepingud
Et paremini mõista erinevust broneerimislepingu ja eellepingu vahel, on oluline ennekõike teada, mida kujutab endast eelleping. Viimane on seaduse järgi kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Eelleping peab olema sõlmitud samas vormis nagu leping, mille sõlmimiseks pooled kohustusi võtavad.
Näiteks tavapärase korteri soetamise korral tähendab eellepingu sõlmimine seda, et müüja ja ostja võtavad kumbki endale kohustuse sõlmida korteriomandi müügilepingu ja korteriomandi üleandmise lepingu ehk asjaõiguslepingu. Nendele lepingutele kehtestab seadus kohustusliku notariaalse tõestamise vorminõude.
Kui aga eelleping sõlmitakse sellele vaatamata lihtkirjalikult, saabub tagajärjena eellepingu õigustühisus. Lihtsustatult tähendab see, et eellepingut ei loeta sõlmituks, mistõttu selle alusel saadu tuleb teisele poolele tagastada ning mingeid leppetrahve ei ole kumbki pool kohustatud maksma.
Määravaks saab sisu
Broneerimislepingu definitsiooni seadusest ei tulene. Samuti ei näe seadus sellisele lepingule ette kohustuslikku vorminõuet. Broneerimislepingu olemust on riigikohus selgitanud selliselt, et broneerimislepingu sisu all tuleb mõista müüja kohustust jätta teatud ajavahemiku vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata.
Lepingust peab aga selgelt tulenema, et tasu makstakse ainuüksi kinnisasja broneerimise eest. Broneerimislepingus ei tohi sisalduda mitte ühelgi viisil müüjale ega broneerijale kohustust müügilepingut sõlmida, sest siis ei ole enam tegemist broneerimislepinguga.
Seega seisneb broneerimislepingu mõte selles, et konkreetne objekt broneeritakse või reserveeritakse võimaliku ostja kasuks teatud kokkulepitud ajaks, ent muid kohustusi pooltele sellega ei kaasne.
Vaidluse korral lepingu olemuse hindamisel on tähtis kriteerium ka broneerimistasu suurus. Riigikohus on märkinud, et kui broneerimistasu suurus ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud näiteks selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegemist on kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud.
Isegi kui leping on pealkirjastatud kui broneerimisleping, taandub lepingu olemuse hindamine lepingu sisule, mitte pealkirjale.
Kolmas osapool
Tavapraktikas sõlmitakse veel selliseid broneerimislepinguid, mille kolmandaks osapooleks on kinnisvarabüroo, kes osaleb tavaliselt lepingus vahendajana ning kelle arvelduskontole kantakse müügihinna ettemaksu osa. Sellistes lepingutes lepitakse sageli kokku, et kui müügitehingut ei toimu, jääb vastav osa kinnisvarabüroole maakleritasuna.
Siinkohal tuleb tähele panna, et kui sellises lepingus kinnisvara ostmist puudutavad kokkulepped on vaadeldavad tühise eellepinguna, võib see olenevalt konkreetsetest asjaoludest ja lepingu muudest tingimustest tähendada ka kinnisvarabüroo kaasamist õigusvaidlusse, tuvastamaks seda, mille eest, kelle poolt või kelle palvel raha kinnisvarabüroole kanti.
Praktikas on kasutusel ka lepingud, kus ühes dokumendis sisalduvad nii broneerimislepingule kui eellepingule omased kokkulepped. Riigikohus on küll võimalikuks pidanud, et ühes lepingudokumendis võib põhimõtteliselt olla nii broneerimisleping kui eelleping, ent rõhutanud seejuures, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse.
Vaid väga loetletud juhtudel on võimalik väita, et tühise eellepinguga samas dokumendis sisalduva broneerimislepingu oleksid pooled sõlminud ka ilma eellepinguta.
Millal sõlmida?
Kinnisasja ostmisel on mõtet broneerimislepingut sõlmida pigem siis, kui valitakse mitme huvipakkuva objekti vahel ja otsustusaeg on lühiajaline ning siduvaid kohustusi tehinguni jõudmiseks võtta ei soovita. Kui aga poolte tahe on kindlalt suunatud müügitehingu tegemisele, pole mõtet broneerimislepingu pealkirja all eellepingule viitavat dokumenti alla kirjutada.
Kui mõlemad osapooled on valmis konkreetse objekti osas end siduma ja ootavad ka teise poole kohustuste kehtimist ja täitmist, on mõistlik sõlmida kohe võlaõiguslik notariaalne müügileping, mille alusel on kõigi osapoolte huvid paremini kaitstud.
Broneerimislepingu sõlmimine ei pea kõne alla tulema vaid kinnisvara müügi korral, seda võib sõlmida ka üüripinna broneerimiseks. Kuivõrd kinnisasja üürileping ei pea olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, ei teki korteri üürimiseks sõlmitud broneerimislepingu puhul vorminõudega seotud õiguslikke probleeme isegi siis, kui broneerimisleping pole korrektselt koostatud.